去年以来，深圳楼市中出现了一个非常值得关注的现象，那就是，在相对低迷的楼市里，高端公寓的供需出现了相对积极的成交态势，令不少市场人士略感意外。公寓市场逐渐起东风，对于计划在深圳买公寓的购房者来说，最关心的问题是如何抓住优质公寓。在楼市回暖的大趋势下，高端公寓的表现就显得尤为突出。

当下的公寓市场有一点鱼龙混杂的味道，比如，大量的工业宿舍常常披上公寓的外衣对外租售;一些空置率偏高的写字楼和商铺等物业获批进行改造，其方向也是变更为公寓产品;更有大量的地处城市外围非重点地带的小微型公寓也充斥在公寓市场中间。这些似是而非的公寓产品中间，也包含了一批“伪公寓”，这种现象无形中给公寓市场带来了十分不利的印象。

进入2022年后，伴随着蛋壳公寓多次被强制执行、青客公寓无财产可供执行、蘑菇租房成失信被执行人，长租公寓“暴雷”后的余震仍存。

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6大重点城市租房人口超5000万

根据各城市公布的第七次全国人口普查数据，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、天津、苏州十大重点城市常住人口达到1.64亿人。

从各城市租房人口来看，呈现不同量级及特征。其中，北京现有常住人口2189.3万人，租房人口约为730万人。上海常住人口为2487.1万人，租房人口占常住人口比例达40%以上，约为995万人。广州目前常住人口1876.6万人，租房率约为53%，当下约有租房人口995万人。深圳目前常住人口1756万人，租房率约为77%，当下约有租房人口1350万人。另外，成都常住人口为2093.8万人，租房率为23.06%，当下约有租房人口480万人;杭州常住人口为1193.6万人，租房人口占常住人口比例达40%以上，约为477万人。仅北上广深蓉杭6座城市，租房人口已超5000万人。

从发展角度来看，这些城市的人口增长潜力亦不容小觑。有关调查显示，目前在大城市，有70%的新市民和青年人靠租房来解决住的问题。即使将这一比例降至30%预估，随着城市发展、常住人口增长，大城市中新市民的租赁需求在未来5年还将迎来规模增长。

市场租赁需求庞大 公寓市场前景分析

根据《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，基于我国城镇化率平均2%的增速，2030年住房租赁市场规模将达到10万亿元，租房人口达2.6亿人。

市场租赁需求庞大的同时，新流入的人才还有着新的住房租赁消费习惯。近20年来，随着教育水平、生活理念、经济水平的提高，城市年轻人拥有了相对较好的收入水平和消费能力，对品质租住的要求也更高。

据天眼查，我国目前有640余家长租公寓相关企业。其中，近八成相关企业成立于5年之内，56.07%为个体工商户。从地区分布来看，广东拥有数量最多的长租公寓相关企业，有近200家，占总量的30.02%，其次是四川，有60余家相关企业，占比9.95%。

据中研产业研究院《2022-2027年中国公寓行业市场深度调研及投资策略预测报告》分析：

然而，疫情反复之下，对租赁企业最直接的影响是新项目拓展和开业停滞。一季度，深圳、上海等重点城市先后采取“封城”疫情管控，全市处于静止状态，原定开业的项目被迫延期，因此，住房租赁企业一季度开业规模较上一季度增速出现明显下跌。

公寓卖不出去成了各开发商头痛的难题。根据中原的数据显示，今年前三月，长沙商务公寓市场依旧库存高企，一季度累计供应面积8.16万方，同比下跌74%。从整体库存看，截至3月底，长沙内五区公寓存量94310套，存量面积468.64万方，区划周期达到42.1个月，攀升至历史新高。

攀高的库存、反反复复的疫情、“三道红线”下房企资金紧张……诸多因素加重了购房者的观望情绪，公寓产品成为开发商难啃的“烫手山芋”。

业内人士认为，大户型公寓作为商业产品，投资属性大于居住属性，面向的是有闲钱的高净值人群，即私营企业主、金融机构从业人员、外企高级白领等。

想要了解更多公寓行业的发展前景，请查阅《2022-2027年中国公寓行业市场深度调研及投资策略预测报告》。