住房预售制该取消了吗

对于房地产的“取消预售”的声音越来越大，根据房产大数据平台显示，我国超过9成以上的人群都是赞同“全面取消预售制”，包括了刚需购房者、投资人群、以及各类需要房产的人群都同意的。不少的购房者都说其实等两年时间没有太大的问题，关键是开发商能不能有资金周转两年时间，这才是最大的问题，因为有很多房地产开发商收了钱，结果浪费了，对于购房者来说受到的伤害是无比巨大的。如今，我们发现“预售制”已经不再适合市场了，对于买房人来讲，也对商品房预售制抱有怨言，这是因为这几年，楼市大环境改变了，不断有房企倒闭或者跑路的现象，很多采用预售制交易的购房者，最后发现自己买的房子变成了一堆烂尾楼，买房的钱打了水漂，维权也不知何时有结果。

去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。这种情况下，是否有必要取消商品房预售制度再次被推到前台。

一般而言，通过预售制或者定金锁定的资金，占到了开发商全部资金的30%到40%，如果取消预售制，改为现房交易的话，开发商就必须到金融市场上去融资，需要支付额外的利息，开发商本身债务就重。

住房预售行业发展现状及前景分析

商品房预售资金是房企自身造血的重要来源,也是我国商品房预售制的重要补充。其主要目的是地方政府对居民预付房款专款专用、防止房企挪为他用,而造成施工项目“烂尾”。据统计，近两年是预售资金监管相关政策发布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全国主要城市共发布相关政策65次(不包含应对疫情暂时纾困的政策)，其中2020年44次、2021年21次，而2016-2019年年均约12次。

房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

住房预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商所谓“期房价格低”只是假象，实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。中国房屋预售制的潜在风险：风险转嫁给消费者和银行;通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格;逐步提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉等。

经过将近三十年的快速发展，伴随“预售制度”，同时出现的实际交付与宣传不符、楼盘烂尾、开发商跑路等问题层出不穷。在目前存量房屡创新高的楼市大背景下，“预售制度”是否还有存续的必要，是一个客观存在的争议极大的问题。

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