多地上调公积金贷款额度 未来购房政策仍有调整空间

据悉，多地仍在继续调整公积金贷款政策。据不完全统计，近期，南昌、合肥、苏州、上海、广州等多地调整了住房公积金支持政策，包括提高最高贷款额度、支持多孩家庭购房、支持提取住房公积金付首付款等。

(资料图片)

分析师认为，由于各地公积金贷款利率均远低于商贷利率，因此放宽公积金贷款条件、提高公积金贷款额度等措施是当前推动楼市需求端改善，引导房地产行业尽快实现软着陆的重要举措之一。因城施策基调下，不同级别城市在放松公积金贷款政策方面还有一定空间。

“下一步政策工具箱在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面都还有较大潜力可挖。这是提振市场信心，推动房地产行业尽快实现软着陆的关键。”

4月相关部门接连发布了多项楼市信号。五一假期，上海更是带头开启“松绑潮”。新一轮楼市抢购或将拉开帷幕...

4月LPR连续8个月维稳!首套房贷款利率低至3.7%，创历史低点。4月20日，央行召开新闻发布会，要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。

这意味着，未来两个季度内会有超30个城市面临首套房贷利率重新上调20-30个基点的潜在风险，尤其是二三线城市。一旦利率回调，购房成本必将增加。

去年9月末，央行宣布下调首套房公积金贷款利率0.15个百分点，首套房的公积金贷款利率低至3.1%。

随着公积金贷款成本的下调，存量房商业贷款与公积金贷款的差异越拉越大，部分城市的购房人，前两年买房的商业贷款利率高达6%，即便经过LPR调降之后，仍然高至4.3%。于是，已经购买住房的购房人纷纷希望通过“商转公”来降低贷款成本。

所谓“商转公”，是指将尚未结清且已办妥房屋所有权证的商贷转为公积金贷款。

公积金及其贷款作为购房者最重要的资金渠道，其支持住房需求的作用愈发显现。去年以来，各地因城施策，密集出台了一系列公积金新政，有效降低了购房者的资金压力，也有力支持了购房需求的释放。

进入2023年，公积金相关支持政策的出台也未放慢步伐。据21世纪经济报道记者不完全统计，截至3月16日，共有北京、南京、常州、济南、扬州、达州、南阳、梅州、徐州、合肥、玉溪等51个城市优化了公积金政策。

“商转公”、公积金用作首付款、提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、放宽公积金贷款条件、“一人购房全家帮”、支持并提高租房提取公积金额度等政策“应出尽出”，为楼市企稳回升提供了动力。

在一系列需求端政策的支持之下，开年楼市复苏企稳态势明朗。国家统计局最新数据显示，房地产投资、销售、资金来源等关键数据都有改善，2月70城新房、二手房价格环比双双实现转正。

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年房地产投资行业深度分析及投资战略研究咨询报告》统计分析显示：

上市房企融资延续好转势头，根据Choice数据，截至5月8日，年内共有25家上市房企拟通过股权融资方式募集资金达1285.44亿元;年内共有83家上市房企通过发行债券合计募集资金达888.26亿元，两者均远超去年同期水平。仅5月第一周，就有三湘印象、大名城等多家企业密集公告融资计划。

房贷利率继续下行 多地密集放宽购房政策

从目前种种迹象来看，市场房贷利率仍处于下行区间。虽然市场关于房贷利率上调的风声不断，但种种迹象表明，4月楼市政策利好仍在持续：从需求端来看，多地首套房贷款利率下行，公积金政策优化;从融资端来看，此前房企融资利好政策仍持续发挥利好效应，年内拟融资规模超2100亿元。

有业内人士分析，这与房地产市场目前现状有关，3月楼市迎来增速“高光”时刻后，后续市场复苏预期开始回落，需要政策端给予支持。从部分高频数据来看，近期房地产销售出现中途回落的现象。根据克而瑞统计，3月和4月的案场来访和成交热度较2月明显回落，品牌房企的主推项目、来访量和成交量亦出现明显下滑。

需求端、融资端利好持续下 未来房地产走势如何?

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，二季度房地产市场有可能将进入横盘期，各项指标比2022年同期会有好转，但改善动力并不明显，后续市场走势还有待经济纾困和政策扶持。

从长期来看，经济学家任泽平在《中国房地产展望2023：分化时代到来》中指出，今年将会首次见证房地产的分化式复苏。有的城市房地产复苏回暖，甚至房价创新高，但有的城市房地产会持续低迷。他认为，区域分化是未来房地产市场最大的特征;房价普涨的大开发时代结束，城市内部房地产市场分化加剧;产业+地段为王;改善时代来临，产品力将成核心竞争力。

融资环境优化 5月多家房企争相“补血”

进入5月，多家房企开启“大补血”，陆续公布了最新融资计划。5月8日，上海清算所披露了万科2023年度第二期中期票据发行文件，该中期票据注册总金额为280亿元，本期发行金额上限为20亿元，期限3年，本期募集资金中，不超过8亿元用于补充公司流动资金;不超过12亿元用于深圳金域学府和长沙半岛国际两个项目建设。

同日，越秀地产公告称，发行人、公司及联席牵头经办人于5月5日订立认购协议，公司拟发行13.96亿元于2026年到期的有担保票据，所得款项净额拟用于置换集团若干中长期境外债务有关用途。

据中指研究院统计，5月房企到期债券余额为689.1亿元，其中，海外债占比为18.4%，信用债占比为81.6%。年内到期债券余额为5249.2亿元，占总债券余额的18.6%，其中，海外债占比为34.4%，信用债为65.6%。

克而瑞研究中心认为，整体来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前房地产销售仍未全面复苏，流动性问题仍需要行业注意。

刘水则指出，近期房企融资又现偏冷，需要继续加大供给侧房企融资的支持，加快落实“三支箭”支持措施。但仅从供给侧支持房企融资，只是暂时“输血”的权宜之计，并没有从根本上缓解房企流动性问题。若要解决还要靠“自我造血”，要靠销售回款，要加大需求侧支持，更多支持刚需和改善性购房需求。只有从供给和需求两端双向加力，才能从根本上消除房企风险。

随着房地产放松政策进一步落地、购房信心逐步恢复，任泽平认为，2023年楼市将继续保持点状弱复苏态势，复苏集中在热点城市二手房、改善性住房。预计2023年商品房销售面积将企稳回正，同比增长5%。

长期看，区域分化是未来房地产市场最大的特征;房价普涨的大开发时代结束，城市内部房地产市场分化加剧;产业+地段为王;改善时代来临，产品力将成核心竞争力。

楼市复苏持续的关键在于市场信心恢复、供给出清和销售回款。解决房地产问题宜早不宜迟，当前房地产市场尚未走出困境，风险尚未解除，建议尽快化解房地产行业困境。可以考虑七大措施：下调二套房首付比以支持改善型需求，下调首套房贷款利率以支持首套刚需，对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，放开二线城市的外地首套购房限制，降低交易税费，改变此前过严的限购限贷限价措施、恢复到正常市场状况，支持银行降低存量房贷利率、“带押过户”等便民善政。同时，通过“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举”等构建新模式，促进长期平稳健康发展。

未来行业市场发展前景和投资机会在哪?欲了解更多关于行业具体详情可以点击查看中研普华产业研究院的报告《2023-2028年房地产投资行业深度分析及投资战略研究咨询报告》。