产业园是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。它的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等。

截止到2021年，国家级高新区共计169家(含苏州工业园区)，国家级经开区共计230家。2022百强园区中，GDP超过1000亿元的园区共有48个，高新技术企业数量超过300家的园区共有65个，进出口额超过500亿元的园区共有40个。

2022年百强园区中，GDP超过1000亿元的园区共有48个，以国家级经开区、国家级高新区为代表的两类园区GDP总量达到29万亿元，占全国GDP比重达25.3%。

【资料图】

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2027年中国产业园行业全景调研与发展战略研究咨询报告》显示：

产业现状

从20世纪90年代末开始，随着科学技术的不断发展，国民经济产业类型由传统纺织、煤炭、钢铁、机械等工业产业逐渐向以先进制造业、生物医药制造、高新技术产业等新兴产业转变，中国产业园的规划和建设逐渐向精细化、专业化的方向发展，出现了以现代产业为主体集聚的软件园、电子商务园、特色小镇、创意文化园等，是以现代产业为主体的现代产业园。总体来看，现代产业园是城市产业结构的重要构成部分，是集新体制、新技术、新产业、新经济为一体的创业中心和经济单元，具有生产高效化、技术集约化、管理企业化、节能环保化、功能多样化、效益最大化等特点。因此，现代产业园是具有资产统一经营管理产业综合体。例如，特色小镇、科技园区、物流园区、创意产业园等。

近年来，国家高度重视营商环境，大力优化市场环境，为产业地产提供培育和发展空间。产业地产作为我国区域经济和产业结构优化的载体，国家和地方政府出台了一系列产业创新升级、区域一体化发展的相关政策，巩固壮大实体经济根基。

2021年，产业地产在新冠疫情和逆全球化双重冲击下，实现了高质量、可持续发展。从目前国家和地方政府出台的政策来看，主要目的在于深化工业用地姓“工”本质，进一步强化工业地、产业园区的服务属性，旨在提高土地利用效率，提升产业发展质量。

市场容量

2022年，工业用地推地力度上涨，推出、成交均上升。2022年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积11.32亿平方米，同比上升13.8%;共成交工业用地10.43亿平方米，同比上升16.8%，推出和成交较2021年均有小幅上涨。企业在合作主体上更趋多元化，标杆企业加大行业布局。公募REITs破百亿，产业园区已成为公募REITs重点发行对象。

2022年百强园区中，GDP超过1000亿元的园区共有48个，高新技术企业数量超过300家的园区共有65个，进出口额超过500亿元的园区共有40个。其中，53家入榜的国家级高新区，企业营业收入达334773亿元，占所有国家级高新区企业营业收入的78%。47家入榜的国家级经开区，实际利用外资达318亿美元，占所有国家级经开区实际利用外资总额的52%，马太效应正在释放。

前景预测

从产业园区的功能构建上来看，由过去的工业园区、高新技术开发区到现在的产业集聚区，也是因势利导地利用了企业自身的功能构建，企业集中布局，资源集约利用，集聚效应凸显，辐射带动能力更强，不仅能够发挥产业链的效益，也能缩减中间生产成本，进而实现价值的最大化。“更加注重使市场在资源配置中起决定性作用”，无论是国内产业转移和国际产业转移，归根结底还是应以市场和企业为主导，对于政府来说，要积极转变角色，从过去的“包办婚姻”思维中跳跃出来，转向推进平台建设、机制体制创新、服务提升和创新环境培育上，着力提高行政效率，强化“软环境”和“硬环境”建设，吸引技术、人才、信息、资本等要素集聚，创造更有利于企业生存、发展、创新的条件。

十九大报告给中国产业地产发展指明方向，继续支持产业转型升级，提高发展水平，促进产业迈向全球价值链中高端，将培育若干世界级先进制造业集群，另外区域协调发展、乡村振兴发展等战略实施，为产业地产的发展的趋于选择起到一定指导性作用。

产业园行业未来发展态势

近两年，随着科技产业革命的深化以及国家战略政策的频繁调整，中国产业园区的发展已经进入到4.0的产业综合体阶段，并在产业内核、运营模式等方面呈现出全新的特征及发展趋势。在4.0阶段，园区的发展特别强调了产业与城市之间的关系，科技服务产业是天然的园区城市化发展产业内核选择，以“园”兴“城”，以“城”促“园”的产城一体化发展模式，在“十四五”新的期间，对打造城市经济新内核，新型城镇化建设等方面起到巨大作用。

中国产业地产将进入协同发展阶段，转型升级仍然是主要目标，区域产业地产发展将出现结构化差异，管理服务智慧化，实现产业集群化，越来越多的企业扎堆进入产业地产领域，经济新常态下的“新城建设”新趋势，产业地产将进入规划主导发展阶段，新形式下“特色小镇”也将更有特色，重心逐渐布局二三线城市，提高土地利用效率。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2027年中国产业园行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。