房地产投资下滑趋势明显

2021年10月房地产投资同比下降5.4%，连续两个月同比负增长。月住宅销售面积和金额均同比下降24.1%，连续四个月同比负增长，而且降幅在不断加大。

2021年1-10月，累计房地产投资同比增长7.2%，累计增速不断下降，全年可能同比去年微幅增长。累计住宅销售面积同比增长7.1%，全年住宅销售面积大概率仍然超过15亿平米。累计住宅销售金额同比增长12.7%，全年住宅销售金额大概率超过15万亿。

房地产投资行业分析 房地产投资市场调研

房地产投资是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。广义上说，房地产投资的预期效益因投资主体不同而有所不同，政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益; 企业投资注重于利润指标; 购置自用的房地产，则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同，但各种效益是相互交叉、相互影响的。从狭义上说，房地产投资主要是指企业以获取利润为目的的投资。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，一般占全社会固定资产投资60%以上。它需要动员大量的社会资源 (包括资金、土地、物质材料、劳动力、技术、信息等资源)，才可能使投资效益得到实现。

房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型;为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型;将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资;企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。

投资三要素

一、房地产地段位置的选择(地段要素)：房地产投资对象所在的具体位置

二、时机的选择(时机要素)：房地产投资的最佳时机，出售的最佳时机

三、质量要素：房地产投资对象的优劣：房地产自身的优劣、物业管理服务质量的优劣

房地产投资市场调研

2022年北京房地产投资计划安排重点是城市副中心、平原新城、新首钢地区，以及“三城一区”、大兴国际机场临空经济区等重点区域，人口疏解对接安置房、棚户区改造安置房、公共租赁住房、集体租赁住房等保障性住房项目，共有产权住房项目等重点领域，适度安排“高品质”住宅开发项目，以及市、区政府确定的重点开发项目。

房地产是当前宏观经济最大的不确定因素。房地产周期的快速下行趋势或能在房企现金流得到一定保障后有所缓和，但拐点将取决于销售何时企稳。尽管目前房地产市场面临较大的信用风险和流动性压力，但也不宜对其过于悲观。

当前房地产库存去化压力较小，显示购房需求仍然存在，但是土地购置快速下降即将引发明年房地产投资失速下行。预计房地产相关政策近期可能会有所调整，明年的房地产投资增速实际值可能会高于市场预测，房地产市场最终有望实现软着陆。

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