CPT Markets市场分析：美联储尚未降息，美国房价又创新高！租房比买房更划算?

一个月前，市场普遍预期美联储将于3月份降息。然而，随着通胀和就业数据均表现强劲，导致市场对降息的期望逐渐消退，转而关注美联储对未来利率走向的指引，即利率预测「点状图」及美联储鲍威尔主席的讲话。当前，市场押住美联储将于6月首次降息，可能性高达70%，这无疑为美国房市注入强心剂，CPT Markets分析师指出，这意味着投资者将能以相对低廉的房贷利率，增加购房意愿。

根据知名房产网站Redfin的数据，可发现美国房价中位数表现强劲。与一年前相比，圣地亚哥、洛杉矶和底特律的房价增幅最为显着，分别上涨了11.2%、8.6%和8.2%；反之，增长最缓慢的城市包括达拉斯、丹佛和俄勒冈州的波特兰，房价增长分别为2.9%、2.7%和0.9%，整体而言，今年3月房屋销售价格上涨了5.3%。如此怪异的房市情况，不免让人开始怀疑美联储理应在今年下半年才有降息机会，为何房价却能屡创新高呢?对此，CPT Markets分析师阐述了推动美国房价上涨的主要因素。

过往经验显示，较高的房贷利率通常会导致市场购买意愿降低，从而影响房价松动。然而，此次的加息过程与过往完全不同。过往的加息是一个渐进式的过程，需要经过三到四年后才将利率提升至5%以上，但此次加息，美联储却采取了激进加息策略，仅用一年多的时间就加息了500多个基点，导致利率环境发生了突变。

由于当前房贷利率较高，使得许多潜在购房者望而却步，限制了房屋成交量。同时，许多房主持因有惜售态度而决心等待利率下调后再出售房产，如此稀缺性的结果终导致房屋库存紧张，进而推升房价。

若我们将美国30年期房贷利率与MBA房贷申请量进行对比，可以发现它们之间几乎呈现反向关系，即房贷利率上升，房贷申请量便会下降。当前，由于投资者预期美联储即将降息并认为2025年的利率将低于当前水平，市场的投机意愿便全面归来。

「究竟是买房好还是租房好」，这一问题每年都困扰着许多人，特别是首次购房人或是希望从租客晋身为屋主的人。事实上，在近期美国各大房地产报导中，由于房租连续出现降温，但房价却居高不下，此一现象引发了一轮激烈的讨论。举例来说，去年，前50大都市区中有45个地区租房比买房更划算，而今年，这50个都市区已经全部转变为买房成本高于租房，像是田纳西州的孟菲斯、阿拉巴马州的伯明翰、宾夕法尼亚州的匹兹堡、密苏里州的圣刘易斯以及马里兰州的巴尔的摩等城市，已经不再是买房比租房更优惠的地区。而若我们注意到租金比买房更优惠的前十大都市区中，其购房的平均每月付款比租金高出1,950美元，相当于多出95.6%，每月还款几乎是租金的两倍。

为让读者能更深入了解，CPT Markets分析师列举出一些租金与购房成本差距较大的都市区，像是西雅图的租金为2,000美元，而购房成本为4,422美元；亚利桑那州的凤凰城的租金为1,543美元，购房成本为3,071美元；旧金山的租金为2,815美元，购房成本为5,504美元。其它城市如洛杉矶、加州圣荷西、田纳西州纳什维尔、俄勒冈州波特兰、加州首府沙加缅度和德州休斯敦，它们的差距至少都高达百分之八十以上。

到底是购买房产还是租赁住宅呢？CPT Markets分析师通过一个简单的计算公式逐一拆解让读者能更为明白。假设租房比购房每月节省1,027美元，那么五年租房可节省61,620美元，但若考虑房价的升值，以美国房价平均每年5%的涨幅计算，购买价值41万美元的典型房产，五年后将升值到52.32万美元，增值11.32万美元。虽然购买房产看似需要支付更多，租赁看似非常划算，但若我们将时间线拉长，房产价值的增长往往会为房主带来回报，且随着时间的推移，回报率越高。提醒读者，本文的分享仅基于当前的统计数据，提供给读者作为投资参考，至于购买还是租赁，仍需取决于个人的需求和选择，并没有绝对的对错。