在商业世界里，有这样一个规律：每一次行业逆境，都是企业展示自身护城河的绝佳机会。如今的物业行业也不例外。

9月23日，德商产投服务发布了2022年半年报。财报显示，上半年，德商产投服务营业收入约为1.26亿元，同比增长约19.2%;毛利约为4440万元，同比增长约4%;税后利润约为2600万元，同比增长约105.4%。

在稳健发展背后，离不开公司长期以来对长期主义的坚持。一方面，公司持续加大开拓合约面积。截至2022年6月30日，德商产投服务签约的合约建筑面积约为1078.5万平方米，同比增长约30.33%。合约面积的增长为公司后续业绩增长打下基础。另一方面，德商产投服务在非住宅业务上的领先布局，也让其有望在非住业态市场的快速增长中有更大的用武之地。

着眼未来，差异化发展的德商产投服务，正在持续构筑自身的产业护城河。

01逆势增长背后，合约在管比、非住占比表现亮眼

在德商产投服务这份半年报里，有两个比较亮眼的地方，分别是合约在管比、非住宅占比。

截至2022年6月30日，德商产投服务签约的合约建筑面积约为1078.5万平方米，同比增长约30.33%，在管建筑面积约624.7万平方米，同比增长约28.3%。算下来，德商产投服务的合约在管比在1.73左右。

对比同行业表现，德商产投服务的合约面积增速高于行业平均。浙商证券研报显示，17家样本物企2022H1合约面积54.20亿平，均值3.61亿平，实现同比增长28.5%。

在合约在管比方面，德商产投服务也远超行业平均。根据天风证券数据，截至2022H1，天风证券统计的23家上市物企总合约在管比为1.56X，较21H1下降0.08X，其中，大型、中型、小型物企合约在管比分别为1.68X、1.47X、1.39X，较21H1分别-0.05X、-0.15X、-0.04X。合约在管比高，意味着德商产投服务具备较强的业绩锁定性及成长性。

除了合约在管比外，较高的非住宅占比也是德商产投服务未来业绩增长的一大看点。

在非住宅业态的布局上，德商产投服务优势明显。截至2022年6月30日，公司在管面积中非住宅类业态在管建筑面积占比约为51%，住宅业态在管建筑面积占比约为49%。按收入划分，非住宅服务营收占比约为52%，住宅服务营收占比约为48%。

这样的非住宅占比在行业里是个什么水平?我们说一组数据：根据天风证券研报，2022H120家上市物企在管面积中非住宅占比均值为39.4%，其中，大型、中型、小型物企平均非住宅占比分别为48.9%、35.2%、39.0%，较21H1分别+2.4、+3.3、+1.3个百分点。换言之，德商产投服务在非住宅业务上的开拓已经达到行业头部水平。

目前，非住宅领域已成为德商产投服务的核心发力点和市场拓展主战场，涵盖写字楼、商场及街区和工业产业园等细分业态。德商产投服务在管面积的持续扩张，离不开与德商置业集团的协同发展，以及德商产投服务自身优秀的服务能力。

尤其在客户服务方面，德商产投服务一直以客户满意和客户需求为导向，长期以来坚持用专业的产品运营能力以及无微不至的美好服务体验，不断拓展服务维度，提供优质的综合性服务。

可以说，随着在管面积规模稳定增长以及公司在非住户业态上优势显现，德商产投服务业绩的高增长态势仍将持续。

02全产业价值链服务能力，德商产投服务差异化所在

非住宅占比高背后，很好体现了德商产投服务差异化所在，即具备全产业价值链服务能力。

什么是全产业价值链服务能力?简单来说，全产业价值链服务能力是指,公司的商业运营服务能力涵盖策划、招商、运营、销售等多个环节，能够满足客户在商业运营过程中的各种需求。

在实际业务中，全产业价值链服务能力的价值更多体现在，帮助公司更好地进行非住宅业务的开拓，进而推动收入结构多元化。从目前看，收入来源多元化尤其是在非住宅业务上的亮眼，是德商产投服务与传统物业管理服务企业的不同之处，也是其独特优势所在。

例如，传统物企的主要增长路径是通过接管母公司交付的房子，提升在管面积。这种增长模式过于依赖母公司规模扩张，导致收入来源过于单一，抗风险能力较弱。而德商产投服务在发展住宅在管面积的同时，通过自身积累的全产业价值链物业服务能力，在非住宅业务领域也实现了很好的扩张。

考虑到目前国内的市场环境，非住业态仍具较大发展空间。根据研究机构估算和预测，预计到2025年，非住业态市场规模或将突破4500亿元(仅含基础物管费)。其中，德商产投服务重点布局的商业运营服务恰恰是非住业态市场的核心场景。

根据克尔瑞物管数据，中国商业运营服务市场快速增长，总收入从2015年的4836亿元增长至2020年的8369亿元，年复合增长率高达11.6%。从中国市场竞争格局来看，当下商业物业服务行业的市场集中度并不高。据统计，2020年中国商业物业管理行业CR5为12.7%，行业竞争格局高度分散，其中万达商管市占率为8.3%，处于龙头地位。

换言之，在这样的高度分散且具备较高成长性的行业，德商产投服务在该领域的先发优势有望为更为牢固的竞争优势，并为其后续抢占更多市场打下基础。

更重要的是，与物业管理服务相比，非住宅服务不管是物管费单价还是毛利率都显著高于住宅业态，盈利能力更强，可以提高公司整体盈利能力。此外，商业物业面对的业主对价格敏感度要远低于住宅物业业主，收费上更具弹性，受政策限制较少。视乎企业的专业能力，在议价上也存在较大空间，与住宅业态平均物业费的提升主要依靠新增楼盘相比，长期来看将更具发展前景。

非住宅业务较强的盈利能力，也体现在德商产投服务的财报上。从数据看，上半年德商产投服务的增值服务业务贡献毛利润占比达到约55.77%，较去年同期略有提升。其中，非业主增值服务的毛利率高达44.4%，带动公司增值服务的毛利率维持在40%以上。

随着中国商业物业管理行业的快速崛起，德商产投服务也必将成为这一趋势的最大受益者之一。

03行业估值进入历史最低位，投资人如何应掘金?

近年来，地产行业供给侧出清导致物业板块估值回调幅度较大。虽然物管公司的业务独立性在不断加强，但在估值层面难以完全脱离地产开发赛道。2021年下半年以来，随着地产行业进入供给侧出清、需求端不断下滑的深度调整阶段，物管公司估值出现大幅回调，目前PE估值已降至历史的最低区间，截至2022年9月动态PE已低于8x。

随着近期城市政策逐步放松，房地产行业需求有望迎来底部复苏，有利于压制物业板块估值的不利因素逐渐出清。在我看来，当前物业板块投资可关注以下三条主线：

1)头部央国企物管公司发展稳健，关联方为高信用房企，估值溢价明显。2)物管业务品牌优势明显，独立性不断加强，当前估值极具性价比的弹性标的。3)随着疫情得到有效控制以及各地稳增长、促消费政策效果显现，消费有望回暖带动商业运营公司经营修复。

而德商产投服务恰恰很好地符合了后两个逻辑。在高端物业领域，德商产投服务的地位持续获得行业认可。比如，公司曾于2021年在中国物业服务百强企业中排名第54位，并于同年被中国指数研究院评为“中国高端物业服务领先企业之一”。2021年11月，公司再次被中国指数研究院评为“2021西部区域物业服务市场地位领先企业”。

今年上半年，德商产投服务还在乐居财经研究院“2022中国物业服务企业品牌力100强”中排名第53位。此外，公司还被华西都市报封面新闻评为“2021中国(四川)业主最信赖物业品牌”。

在商业运营方面，德商产投服务将持续构建包括物业服务、商业运营等服务在内的多元化服务体系，增强公司在城市资产运营服务，尤其是商业运营领域的综合解决方案提供能力，快速降低对行业的依赖。

根据德商产投服务财报披露，未来公司将计划有选择地收购、投资或合资等多种形式与其优势互补或具有一定规模和盈利能力的资产价值管理和服务类企业。上述战略投资及收购，将帮助公司实现服务产品多元化及丰富业务组合，增强公司在城市资产运营服务的综合解决方案提供能力。

随着后续地产行业供给侧改革的完成，以及多元化服务体系的构建，公司将延续高增长态势，其价值也终会被市场所认可。

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