6月28日,第一太平戴维斯发布《2022年上半年福州商用物业市场回顾与展望》报告。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人及董事谢靖宇,第一太平戴维斯福州公司业务负责人袁婷出席活动,与众多福州主流媒体一同回顾2022年上半年福州房地产市场的情况并展望未来发展趋势,共同探讨未来的机遇及挑战。

甲级写字楼 —— 新项目主力租户入驻推动净吸纳量增长1.3倍,竞争压力犹存致使租金再降2.2%

2022年第一季度,福州经济运行稳中向好,全市地区生产总值同比增长7.5%,至人民币2,474.79亿元。其中,第三产业增加值同比增长7.4%,至人民币 1,295.20亿元。

2022年上半年,福州甲级写字楼市场共两个新项目入市,合计带来15.6万平方米可租赁面积,系过去六年内新增供应最高值,全市总存量环比扩张11.0%,至157.1万平方米。

期内,尽管在疫情复发及租赁市场情绪相对谨慎的影响下,大部分子市场净吸纳量为负,但金融街新入市项目数个主力租户的入驻仍助力该子市场净吸纳量由负转正,并录全市最高值。这进一步推动全市半年度净吸纳量环比上涨1.3倍,至约5.5万平方米。尽管如此,但鉴于前述原因,本期大部分子市场空置率仍环比上升,加之新增供应规模可观,全市空置率环比显著上升4.4个百分点,至24.5%。

2022年上半年,各类大型金融机构(银行、证券公司等)及房地产企业依旧是租赁需求的主要来源,市场录得数宗瞩目租赁成交达成。此外,零售与贸易行业租赁活动亦保持活跃。

上半年,本地疫情反复加之租赁竞争加剧,市场供过于求延续至今,业主普遍选择降租以求去化。除五一路因个别项目竞争力较强而租金上涨,其余子市场租金均有下降,全市租金指数因此环比下降2.2%,平均租金降至人民币每平方米每月98.8元。

展望

2022年下半年,福州甲级写字楼市场预计将无新项目入市。至年末,全市总存量预计仍维持157.1万平方米。

2022年下半年,市场租赁需求仍将以金融、房地产及零售与贸易行业为主。在无新增供应的背景下,存量将持续去化,下半年全市空置率料将有所下降。

鉴于市场尚处于供过于求状态,预计年内项目资产表现仍将承压,全市平均租金或将继续下降。

零售 —— 优质项目持续吸引一线品牌进驻福州,新项目高开业入驻率助力净吸纳量环比上升29.6%

2022年前四月,疫情反复令福州消费市场增长放缓,全市社会消费品零售总额同比增速较2021年降低0.6个百分点,同比增长7.1%,至人民币1,600.70亿元。

2022年上半年,位于白湖亭的万达广场以及位于万宝的华润万象城开业入市,共为市场带来约14.0万平方米新增供应,福州零售物业市场总存量上升至261.8万平方米。

上半年,得益于新项目开业入驻率较高,全市净吸纳量环比上升29.6%,至10.2万平方米。尽管如此,但由于数个项目经营状况欠佳,租户续租意愿下降,进而导致全市空置率环比上升1.1个百分点、同比上升1.1个百分点,至7.2%。

期内,优质项目的开业亦为市场引进了一系列城市首进品牌以及国际高奢品牌入驻,业态涵盖餐饮、时尚及护肤品等;知名品牌包括Sushi Man、Louis Vuitton、LA MER等。

上半年,因受疫情反复的冲击,叠加部分既有项目业主因面临经营及资金问题而降租,全市租金指数环比下跌1.6%、同比下跌1.7%,平均租金录得人民币每平方米每月437.6元。

展望

2022年下半年,预计市场无新项目入市,全市存量将维持261.8万平方米。

消费市场预计于下半年逐步恢复,优质项目有望继续吸引更多零售商进驻福州,全市空置率预计将有所下降。

下半年,在整体需求向好的推动下,福州消费市场商业能级有望提升,优质项目租金预计稳中有升,此前租金下调项目租金降幅有望收窄。

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