日前，合景泰富集团控股有限公司（简称“合景泰富”）发布2021年度业绩公告。

年报数据显示，2021年，合景泰富实现预售金额1038亿元，同比增比为0.2%；按权益合并收入442.83亿元；年内核心利润近40亿元；核心毛利率及净利润率分别为21.2%及10.7%。

此外，在疫情常态化下，2021年租金收入达19亿元，大幅增长31%，从投资型物业稳增，不断巩固多元化业务护城河。

虽然，今年年报的增长态势有所趋平，但处于经济承压和需求放缓的特殊时期，该业绩报告还是凸显出其财务“韧性”。其中，该公司积极主动落实清晰的偿债计划，对投资者和资本市场而言，无疑给予了一颗定心丸。

缓解现金压力有计划 第一季度如期兑付债券

近期，虽然受行业悲观情绪的影响，惠誉、标普等评级机构纷纷对民营房企进行评级调整。但惠誉报告指出，尽管在充满挑战的市场条件下，合景泰富依然坚持履行债务，同时拥有新增融资的渠道与空间。惠誉还提到，目前合景泰富业绩受到了疫情的整体影响，走势与市场基本一致。

与惠誉评价一致的是，即使在2021年行业下行与政策持续调整的情况下，合景泰富全年累计兑付境内债券本金合计143亿元，及境外含子公司及合作公司层面合计7.5亿美元债，完成当年境内外债券到期及回售期的兑付。

现金方面，2021年，合景泰富对于缓解流动资金压力，改善本集团财务状况给出了明确的计划和措施：

“集团新增融资有充足空间，于2021年12月31日后，本集团已与多家银行等机构进行磋商，确保新融资。本集团在2022年有充足的可售货值，其中95%集中在大湾区、长三角的核心一、二线城市，市场需求大，反弹速度快，去化能力强。集团将继续采取措施，加快在建物业及竣工物业的预售及销售，加速销售回款。”

2022年一季度，在疫情反复以及国际形势不明朗的情况下，合景泰富还基本落实以上计划。据统计，2022年第一季度，合景泰富兑付多笔债券本息达17.651亿元人民币，境外美元债券达2.5亿美元。

合景泰富还针对目前房企面临的海外融资环境，准备了各种应对今年到期的海外债券的方案。

据了解，针对2022年9月到期的境外债券合计9亿美元，公司已经向发展改革委获得足够美金债发行额度，继续注意境外债市窗口，选择适当时间再融资。即便再融资窗口持续关闭，公司亦可以使用境外项目销售回款偿还。

香港启德尚·珒溋项目已经交付，剩余货值将于今年内全部发售，届时销售资金将全部回笼于股东方。 香港鸭脷洲项目总货值较大，预计2022年上半年发售，以上两个香港项目是公司境外资金的有力补充。

据了解，4月以来，合景泰富美元债的整体表现小幅微涨，机构投资者保持积极观望。

第一赛道创新营销 第二赛道守中稳进

随着各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。

4月19日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，会议强调，金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。

当然，市场依然处于“修复期”，各城市市场将加速分化，对房企的综合实力、多元产品竞争力备受考验，对于年报中加快销售回流现金的计划，合景泰富彰显多方面的“韧性”。

首先是土地储备的高确定性，根据业绩公告，2022年，合景泰富的总可售货值为1600亿元。其中，按区域划分，粤港澳大湾区占比70%，长三角区域占比15%；按城市等级划分，一、二线城市占比95%，参考2021年，合景泰富90%以上的业绩，都来源于一二线高能级城市。

另外，合景泰富积极落实各项创新营销方案。

一方面，搭建线上售楼平台“一合好房”，探索线上营销新没模式，实现了营销前置化、视频带看，VR带看、线上选房、在线认购等功能，让用户足不出户就可完成购房全流程。

另一方面，打造集团“新媒体矩阵”，联合抖音、微信视频号、快手、微博、小红书等新媒体平台共创营销节点，通过优质内容的输出，获取线上流量为项目导流，通过“一合好房”线上售楼平台形成私域阵地，通过私域运营低成本持续产出业绩，实现降本增效。

3.8女神节，合景泰富推出首档地产购房综艺，联动多位大湾区房产界大咖在线直播、在腾讯视频号、一合好房等平台同步上线。整个活动在不到60分钟内，就收获了9.1万观看，11.1万点赞及200多个客户的咨询。

2021年度，集团数字化营销业绩占比高达15%以上，并且持续有提升。据了解，仅2022年1月1日－2月28日，“一合好房”平台便实现了210套房屋成交的业绩，金额达2.47亿。

2022年，该公司第一季度实现预售额达130.7亿元。

最重要的一点，是该公司多元化布局的多边整合优势。合景泰富多年来开发和运营形成的优质资产，在行业变化之下，构筑了厚实的资产保护垫。

以第一季度合景泰富在大湾区的表现为例，根据中指院2022年第一季度广州地区销售榜单，合景泰富位居top5。

住宅方面，高端项目臻溋·名铸、臻颐府已陆续获批相继面世，凭着多年在人居美学的丰厚沉淀，联动Kelly Hoppen、刘荣广、枡野俊明、小坂龙和小林政彦等国际级设计大师，实现审美与消费者群体新锐洞察双轨并行。另外，上述项目所处地块紧贴广州东进趋势以及大湾区世界级城市群的战略定位，在市场上获得极高的关注和热度。

与此同时，广州知识城合景悠方商场开业在即，高新人才型“新市民”的需求导入，购物中心在设计上，融合了传统文化、艺述美学、商业转化等创新空间共创，满足新市民渴望融入本土文化，又享受多样性、社交化消费的综合需求，上述均强化了合景泰富在广州东部的城市地标向心力。

在购物中心、酒店、写字楼等多元化赛道深耕多年的合景泰富，在2022年迎来了多方位的厚积薄发。

以在商业圈备受关注的重庆悠方为例，“艺述·社交·欢趣”的24H轻生活乐享中心定位，整合重庆两江国际商务中心核心——中央公园商圈的区位辐射力。项目规划了双盒子加酒吧街的业态组合，西区定位“消费活力空间”，东区定位“灵感生活探索空间”，涉及精品市集、夜店酒吧、花园餐厅、设计师品牌、生活美学等业态；而U8酒吧街定位“娱乐社交空间”充分释放夜间经济形态的想象力。

艺术鉴赏力，创新策划力，消费洞察力让合景泰富在物业开发和物业投资航道，都能吸引高品质的消费人群，促成现金回流。数据显示，集团2021年全年租金同比增长了31%，其中酒店增长47%，商场增长27%，写字楼增长17%。在疫情常态化下，商场客流量同比增长45%，零售额同比大额增长51%。由此可见，集团的投资物业已进入收成期，多元化业务实现稳定的收益与可持续增长。

长江证券研究指出，近期部分城市已在首付、利率、限购等需求端政策层面有所松动，但政策落地到居民购房信心修复或仍有时滞，预计需求端边际改善时点将有所延后。

根据国家统计局数据，今年一季度，房地产开发投资微涨，增速连续回落。数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；疫情下回暖迹象明显，业内人士指出，预计第二季度，随着疫情形势好转和向好政策落地，优质房企和高能级城市，将能释放更多的住房购买力和消费需求。

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