在商业地产传统开发运营模式下，运营成本逐年攀高，租金提升难度加大已经成为业内最大的痛点之一，同时，这也导致商业地产资产估值持续走低。

当前，中国正在经历一个消费重构的新时代，消费者诉求的价值成为商业地产的新价值点。港湾商业在“商业+产业+新媒体”的模式指导下，开辟了与新价值所匹配的“人-货-场”运营策略，帮助传统商业地产运营模式向新、向上突围。

重构商业地产运营逻辑

随着人口结构的变化和人口红利的消失，国内消费趋势发生了近乎颠覆性的变革，这对商业地产领域产生了决定性影响。首先，商业价值从“商品”向“消费者”端转移，传统零售商从“销售渠道”变成了“体验入口”；其次，Z世代成为消费主力，迫使消费品牌更加注重品质、社交、个性和体验。

但无论是传统消费业态，还是近两年兴起的直播带货，关键点都可以用“人”、“场”、“货”来概括。其中“人”指消费者，“场”指销售模式，“货”指的是产品属性。在过去，商业地产主要是从建设到出售的逻辑，即使是在运营阶段更多强调的也是“场-货-人”，即先有“场”（商业体）后，再考虑怎么招商运营，这样使租金成为项目主要收入来源，且缺乏有效的租金提升方法和新收入渠道。

商业地产的本质是为了连接商户和消费者，满足消费者需求——港湾商业正是以这个共识为起点，从“人、货、场”三个方面入手，通过前瞻性规划、精细化营销和数字化运营等手段，让商业体回归以用户为中心的朴素商业逻辑，帮助项目构建核心竞争力。

严谨的前策规划

在“人-货-场”的运营策略中，严谨的前策规划是先行条件。在每一个项目的招商运营前，港湾商业前策团队必然会对项目所在区域的市场进行详尽的市调，并以数据化的方式呈现。

通过了解项目所在区域周边的消费者，以消费者需求为出发点，港湾商业招商运营团队对“场”（商业体）重新定位，再进行规划、招商和运营引流等。

数字化精细运营

在数字化趋势下，建立以用户为中心的数字化运营路径异常重要。很多商业项目至今仍停留在依靠经验决策的模式中，甚至有会员中心等数字化功能却并不知道如何运营，就是缺乏数据支撑的因素，无法可视化地掌握用户画像。

港湾商业通过数字化商管平台，精细化分析用户——为什么来到这儿？来这儿的频次是怎样的？来到这儿喜欢逛哪？将以上数据汇聚起来，可视化地掌握人、货、场的各项信息，进行选址、招商、运营等工作，并通过分析项目所覆盖人群的偏好，来选择引入什么品牌、怎么经营，用足够的信息化的手段去管理业务，基于数据去做好运营决策，实现“千店千面”的差异化定位。

线上+线下结合

随着互联网向各行各业的渗透，现在，绝大部分的新兴品牌通过线上线下结合的方式，来扩大经营空间和可触达用户的层级。

但尴尬的是，很多商业项目都会创建自己的app或者小程序，却没有带来良好的用户体验。这是因为线上+线下的商业模式，不仅仅是简单的搭建一个线上平台，其核心在于它的内容运营以及跟周边业态的生态共建。港湾商业通过新媒体赋能，打通线上+线下消费链路，以此为商户服务、提升商业项目的辐射范围、以及消费者的消费体验。

港湾商业所倡导的“产业+商业+新媒体”，所要做的不仅仅是满足消费者需求，更多的是通过新媒体赋能创造需求，通过跨越项目、地域、行业和形式界限的内容升级持续创新，形成“立体双向”的产品竞争力，与消费者深度对话。

当前，港湾商业采取的灵活性更高的多种轻资产合作模式，为客户提供前策规划、招商代理、营销代理、委托营运管理、物业管理、传媒服务等覆盖商业地产全流程服务，根据不同商业体的业态，分为“港湾天街”、“港湾小镇”和“毅德家生活广场”三大轻资产品牌，并形成了品牌输出、合作联营、整体租赁、委托管理四种轻资产合作模式。

在商业版图的布局上，以大湾区为中心，港湾商业快速进行了全国的谋篇布局，当前在营、筹备和在建的项目近30个，管理面积超过750万平方米，港湾天街、港湾小镇和毅德家生活广场三大产品线保持了“内部同质化、外部差异化”的竞争核心，以覆盖商业地产全产业链的管理服务体系，对不同地区、不同体量的项目提供个性化的同品质服务。

同时，凭借完善强大的信息集成系统、一站式营销服务和丰富的品牌资源库，港湾商业旗下三大产品线现已搭建完成共享资源平台和专业服务体系，可以满足不同合作伙伴区域内的消费者需求和经营管理需求。2021年，港湾商业及母公司粤港湾控股先后获得“2021中国产业园区运营优秀企业” 、2021中国产业新城运营商综合实力TOP10”、“2021年度商业地产金牌服务商”等荣誉。

未来，港湾商业将继续秉承“以商业智慧，缔造城市繁荣”的初心，打造卓越的中国商业地产全产业链综合服务商。