摘要：全面整合交通价值，充分融合商业功能，成为了提升核心区域和城市活力的关键所在。

亚当·斯密在《国富论》中写道：“一切改良，以交通改良最有效。” 如果将城市比作一个有机体，交通则如其循环系统，城市的崛起、发展乃至更新都离不开交通这一核心基础。

在对城市更新过程的研究中，仲量联行发现：交通与商业融合、与用地功能的双重矛盾，影响着空间形态与功能生态，进而对城市中央焕活的效能产生影响。因此，整合交通价值与构建产业生态、驱动多元复合、赋新城市文脉及激活城市空间，一并被定义为驱动城市更新的五大核心要素。

纵观全球各大城市扩大发展的过程，新区的规划发展往往采用更高的标准、更新的发展理念，基础设施的建设通常兼顾多层次的交通体系构建。对于受制于空间局限但又亟需更新的传统老城区而言，正是症结所在。如何由旧有的2D交通体系向4D交通体系转变，全面整合交通价值，充分融合商业功能，成为了提升核心区域和城市活力的关键所在。

对此，仲量联行提出的5C交通价值力模型为这一问题提供了清晰的指引和建议。通过对大量国内外城市更新与TOD(Transit-Oriented-Development，以公共交通为导向的开发模式)项目经验的分析，我们认为，交通在城市更新中的价值主要体现在“外部畅达、社群互动、永续发展、功能融合、有效治理”五个方面，具体可概括为5个C：洄游力（Connection）、社群力（Community）、永续力（Care）、共情力（Culture）和Corpornance（共治力）。

仲量联行交通5C价值力模型

①Connection洄游力——衡量交通促进城市更新“外部畅达”的指标。涵盖：

精明触达：完备的交通体系、精准的路网覆盖、适配的承载容量；

高效有序：地面、地上、地下交通有序安排，静态、动态交通协调组织。

②Community社群力——衡量交通促进城市更新“社群互动”的指标。涵盖：

微循环：盘活支路、后巷、灰空间等的后街经济；

人性化：交通环境舒适、设施体验便捷。

③Care永续力——衡量交通促进城市更新“持续发展”的指标。涵盖：

低碳交通：低能耗、低排放、低污染的交通方式；

智慧交通：交通规划、设计、运营纳入到智慧城市、智慧街道一体化考虑。

④Culture共情力——衡量交通与场域“功能融合”的指标。涵盖：

业态融合：交通空间与城市更新不是简单的接入关系，而是功能业态的有机融合；

场域精神：交通空间对场地精神、在地文化、历史文脉的表达。

⑤Corpornance (Corporate+Governance)共治力——衡量交通促进区域“有效治理”的指标。涵盖：

配套政策：城市规划、用地性质、功能配置等适应性配套政策作为保障；

社企联动：企业、社会民众的意见可以纳入到城市更新决策考虑环节。

以纽约The Oculus WTC交通枢纽站为例

它既承担了曼哈顿下城区的环形车站、跨哈德逊河东端总站等交通枢纽功能，同时又属于世贸中心建筑群的一部分。在商业功能上，它实现了展览、零售、餐饮、打卡等多元化业态的融合，尤其是巨大的展览式中庭空间，颠覆了传统TOD商业的接驳方式；在建筑形态上，洁白展翅的和平鸽造型，与重建的世贸中心精神理念相得益彰，并在高密度片区中脱颖而出，成为新地标之一。可见，交通空间与城市更新不是简单的接入关系，而是功能业态的有机融合，这不仅有助于交通价值的充分发挥，同时也能推进片区的商业繁荣——即所谓的共情力（Culture）。

纽约The Oculus WTC内部中庭与策展活动

纽约The Oculus WTC建筑造型与外观

此外，在共治力(Corpornance)方面，尽管TOD可以给城市更新带来巨大的价值提升，但由于现有的政策限制，城市更新功能上的创新与融合受到制约。尤其是，交通设施为交通属性用地（轨道交通用地、公共交通用地、停车场用地等），而城市更新物业载体大多属于商业或者产业用地，用地性质的不同导致两者难以在相关政策上打通。而有效的城市更新，需要的是“自上而下”与“自下而上”的双重配合机制——包括“自上而下”在城市规划、用地性质、功能配置等配套政策上的突破，以及“自下而上”联动社企共同建言，为政策制定提供依据。

以纽约第五大道后街群居民自治为例

居民通过自治形式以市场化的运营机制进行管理和决策，组建制衣区联盟，开展区域形象打造、旅游活动组织、决策参与等活动，共同促进后街发展及繁荣——即所谓的共治力(Corpornance)。尽管TOD可以给城市更新带来巨大的价值提升，但由于现有的政策限制，城市更新功能上的创新与融合受到制约。尤其是，交通设施为交通属性用地（轨道交通用地、公共交通用地、停车场用地等），而城市更新物业载体大多属于商业或者产业用地，用地性质的不同导致两者难以在相关政策上打通。而有效的城市更新，需要的是“自上而下”与“自下而上”的双重配合机制——包括“自上而下”在城市规划、用地性质、功能配置等配套政策上的突破，以及“自下而上”联动社企共同建言，为政策制定提供依据。

综上，交通价值作为城市更新中策源中央效能的积极因素，如何在其与产业、商业、生活等要素之间构建起有机融合，是值得我们长期关注并研究的重要议题。

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