无锡滨湖区一小区业主常某，为提高居住舒适度，增强安全性及私密保护，封闭了自家房屋的阳台。但小区物业公司以常某未遵守小区临时管理规约为由，将其告上了法庭，要求其把阳台恢复原状。不过，最终法院支持了常某，具体看看法官怎么说。

超高层业主封阳台

(资料图片仅供参考)

物业起诉拆除被法院驳回

常某系无锡市滨湖区某小区的业主。2019年8月5日，常某与物业公司签订了前期物业服务协议、临时管理规约，双方约定禁止封闭阳台。

据了解，该小区品牌定位较高，分别有别墅、洋房、玻璃幕墙和超高层住宅，常某家房型即为超高层住宅，一共有320户业主。由于小区某些区域入住率较低，使得整个小区暂不符合成立业主大会的人数要求，业主委员会至今未能成立。

2020年5月，该小区223户超高层住宅的业主自发组织投票《西/南阳台封闭意见调查表》并签署《西/南阳台封闭承诺书》。经协商，形成了统一的阳台封闭方案，公开厂家方案招标和路演。随后，常某按照统一的封闭方案由选定的厂家施工封闭了阳台，并作为封闭阳台的样板房展示。

物业公司于2020年8月14日向常某送达了整改通知书以及律师函。因常某未将封闭的阳台恢复原状，物业公司诉至无锡市滨湖法院，要求常某拆除封闭阳台、恢复原状。

案件审理过程中，法院组织当事人对案涉小区进行了走访勘查：确认有超过三分之二的高层业主已经实际封闭了案涉西/南阳台；封闭方案所采用的颜色、款式较为相似，整体尚协调，仅从外观上难以精确区分。

法院最终判决：驳回原告物业公司的诉讼请求。宣判后，双方未提出上诉，判决已发生法律效力。

“临时管理规约”设立在后

对业主没有法律效力

案件承办法官表示，改善型商品房建设单位与物业公司为追求所售（管理）的物业小区的外观整体、协调、美观的高品质，往往会在临时管理规约中约定不得封闭阳台，这与业主在实际生活中希望封闭阳台而获得安全、卫生、便捷等诉求相冲突，故实践中关于该条款的诉讼时有发生，且裁判结果不一。针对该案，法院在审理时从两个关键问题入手，提供了某种借鉴。

法官称，该案的关键问题之一，是关于业主临时管理规约中“封闭阳台条款”的效力问题。从业主管理规约的设立目的、设立主体、设立程序等方面综合考虑，法院认为，该案中临时管理规约设立主体是物业公司，而非房屋出售前的所有权人建设单位，临时管理规约的设立时间亦非在售房前，禁止业主封闭阳台这一限制业主行使建筑物专属使用权的特殊限制权利的条文，亦未在交易时向业主作专门提示和说明，故临时管理规约的该条款不应对业主发生法律效力。

另一个关键问题，是关于业主是否有权决定商品房套内阳台封闭的问题。由于商品房套内阳台同时具有在产权上属于房屋套内专有部分，其外立面属于建筑物整体的延伸具有共有性，故其封闭事项虽然属于业主自由处分权利，但该行为在实施前应当征求其他共有业主的意见，确宜纳入全体业主公约。

但楼盘的销售、业主入住是一个动态、长期的过程，根据日常生活经验法则可知，业主委员会往往不能立即成立，故该案还引入了“利益关切业主”概念，用于合理界定具有表决权的比例范围，即与阳台封闭影响最为密切、利益最为关切的业主群体。而从调查看，显然其他利益关切业主对常某的行为是没有异议的。

该案为正确处理类似临时管理规约中禁止封闭阳台条款而引发的物业公司与业主之间的纠纷，提供了较为完整的论证、判断模型，对法院今后处理该类纠纷具有一定的参考价值。

扬子晚报/紫牛新闻记者 张建波

校对 陶善工