中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会与社会科学文献出版社日前发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(2023)》(下称“蓝皮书”)指出，随着我国城镇化率的提高，平均购房年龄的增加和租客对居住品质的追求，未来大城市的租赁需求将持续增加。

首先，随着我国城镇化率不断提高，住房租赁需求总量大，呈现持续增加的趋势。大城市以流动人口的租赁需求为主，2020年我国城镇化率达到63.89%，流动人口达到3.76亿人，与2010年相比，城镇化率上升了14.21个百分点，流动人口增加1.55亿人。未来随着城镇化率的提高，租赁人口的数量将继续呈现增长趋势。据贝壳研究院测算，我国租赁人口数约为2亿人，按照一个家庭租户需要租赁一套房的标准测算，租赁住房需求总套数为7600万套。

如果你想了解房屋租赁行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2023-2028年房屋租赁行业市场发展环境与投资趋势分析报告》。重点分析了我国房屋租赁行业将面临的机遇与挑战，对房屋租赁行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

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从各城市租房人口来看，呈现不同量级及特征。其中，北京现有常住人口2189.3万人，租房人口约为730万人。上海常住人口为2487.1万人，租房人口占常住人口比例达40%以上，约为995万人。广州目前常住人口1876.6万人，租房率约为53%，当下约有租房人口995万人。深圳目前常住人口1756万人，租房率约为77%，当下约有租房人口1350万人。另外，成都常住人口为2093.8万人，租房率为23.06%，当下约有租房人口480万人;杭州常住人口为1193.6万人，租房人口占常住人口比例达40%以上，约为477万人。仅北上广深蓉杭6座城市，租房人口已超5000万人。

伴随平均购房年龄逐渐走高，租客的租住时间不断延长。研究显示，2022年北京、上海、广州、深圳四个一线城市的平均购房年龄为35.8岁至39.2岁，相较于2018年推迟了2年到3年。由此推算，自高校毕业生进入租赁市场后，多数的租住时间或超过10年。调查发现，租客租赁时间在3年及以上的租客占比达到五成，10年及以上的接近一成。综合来看，租客在租赁市场的停留时间将继续延长。

当下，租客对居住品质的追求，推动人均租住面积提升，租赁房屋的产品和服务品质提升。在家庭小型化的趋势下，未来租客的人均租住面积将呈现上升趋势。数据显示，2020年我国户均人口为2.62人，其中独居人口的增加推动了这一变化。据初步测算，2030年20岁至39岁独居青年或增加到4000万到7000万人，按照一户一套的标准，这将成为人均租住面积提升的重要推动因素。

从发展角度来看，这些城市的人口增长潜力亦不容小觑。有关调查显示，目前在大城市，有70%的新市民和青年人靠租房来解决住的问题。即使将这一比例降至30%预估，随着城市发展、常住人口增长，大城市中新市民的租赁需求在未来5年还将迎来规模增长。

根据《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，基于我国城镇化率平均2%的增速，2030年住房租赁市场规模将达到10万亿元，租房人口达2.6亿人。

中国房屋租赁行业在产品丰富度、租房效率、服务保障、科技与智能化等方面带给用户的体验，已经追赶世界水平，进入健康发展新阶段。增益租模式将业主从单纯委托出租，转向了合作共赢的伙伴关系，收益价值也从“即时价值”转向“长远价值”。

集中式长租公寓运营商通常与机构业主签订长期整租协议，可在一栋楼中提供大量公寓。在城镇化进程加快、购房成本高企、政府支持等因素下，集中式长租公寓依托其标准化的产品与高效的运营管理快速发展，2017年至2021年，中国集中式长租公寓市场规模由144亿元增长至 449亿元，年复合增长率达到32.8%。预计到2026年，集中式长租公寓市场规模有望达到1,252亿元，2021-2026年复合增长率达22.8%。一线城市是集中式长租公寓的主要地域覆盖范围，也是2017-2021年规模最大、增速最快的市场，年复合增长率达33.8%。预计2026年一线城市集中式长租公寓的市场规模将达到735亿元，约占整体集中式长租公寓市场的58.7%，其它城市集中式长租公寓市场规模预计将达到51.7亿元。

从供给品质化来讲，现在的保障性租赁住房也好，市场化长租房也好，都讲究品质。因为我们不是为特定的低收入人群服务，而是服务于新市民和青年人。

从供给多元化来讲，分两个层面：一是国家供给渠道多元，租赁住房有新建类型，也有存量改造城市更新类型。所以，有一些开发商会去拿地、新建，建大型租赁式社区，同时还有一些企业已经拿出了一些存量的资产、物业或者土地来进行改造;

数据显示，相较于老旧小区，楼龄较新的小区往往配套设施、小区环境以及户型等更好，租客更倾向于选择新小区。除了通勤时间外，新市民租客对租住品质偏好最强的是房屋内设施与家具配套齐全、周边商业设施配套完善;蓝领租客必不可少的需求前三项为屋内设施齐全(洗衣机、空调、热水等)、安全管理(防火、门禁等)、租后服务(保洁、维修等)。

我国中长期城镇化潜力仍然巨大，叠加家庭小型化和流动人口总量提升共同支撑租 赁住房需求稳定增长。

据中国社科院预测，2030 年我国城镇化率预计提升至 72.1%，对 应城镇人口约 10.5 亿人，较 2021 年将新增 1.3 亿人。

据天眼查，我国目前有640余家长租公寓相关企业。其中，近八成相关企业成立于5年之内，56.07%为个体工商户。从地区分布来看，广东拥有数量最多的长租公寓相关企业，有近200家，占总量的30.02%，其次是四川，有60余家相关企业，占比9.95%。

在长租公寓等赛道吸引诸多房企入局角逐之时，品质提升亦成为房地产行业的“新角逐点”。

长租公寓行业市场前景分析

从需求端来看，高基数流动人口向大城市集中奠定了租赁需求基础，限购+高房价提升租赁需求。长租公寓因整体房间规模略小，主要用户为学生和外地务工人员，随着国内疫情反复，整体经济景气度低背景下，2021年国内流动人口出现明显增长达3.85亿人，同比2020年增长885万人，有望提升长租公寓整体需求，同时，最主要需求用户仍是国内大学毕业生，从学校毕业，绝大多数大学生存在大量租房需求，随着大学毕业生数量持续增长，相对自由的环境和符合年轻人品味的长租公寓将是大学毕业生的主流选择之一。

由于住房需求不断增加，集中式长租公寓运营商积极尝试解决住房短缺问题，尤其是利用低效用或闲置物业。近几年出台了综合调控政策，鼓励集中式长租公寓的发展。预计国家和地方政府将出台更多利好政策，支持集中式长租公寓市场的长期发展。

房屋租赁行业报告对中国房屋租赁行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。

本报告同时揭示了房屋租赁市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

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