长租公寓行业市场到底多大?截至2022年年底，魔方生活共有76,245套在营公寓，分布在全国25座城市388个地点，公寓网络实现大幅增长。直营公寓数目由2020年12月31日的31,881套增长至2022年12月31日的50,833套，复合年增长率为26.3%。加盟管理和第三方托管公寓数目于同期由7,149套增至25,412套，复合年增长率为88.5%。

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作为集中式长租公寓第一股，魔方生活在营公寓数量在独立集中式长租公寓运营商中排名第一，且随着政策放开，魔方生活的运营数据正在恢复，尤其在疫情下仍保持了门店利润的增长，呈现了稳健的财务表现。2021年至2022年，魔方生活的门店经营利润由4.26亿元增加至4.52亿万元，在整体行业受中国主要城市再次出现疫情影响而表现出一定低迷情绪的情况下表现出了稳中有进的业务韧性和充分的业绩潜力。

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。

近年来，在“房住不炒”“租售并举”“扩大保障性租赁住房供给”等一系列政策利好下，不少长租公寓纳入保障性租赁住房体系(下称“纳保”)。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国长租公寓行业深度分析及发展前景预测报告》显示：

长租公寓行业市场深度分析

目前，我国租赁企业渗透率仅为2%，远低于发达国家水平。住建部数据显示，现阶段一、二线城市租房比例已达到50%以上，而规模化住房租赁企业市场份额仅2%，品牌租赁机构更是寥寥无几，房屋租赁市场发展空间巨大。

在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4 。从规模上来看，2019年房企长租公寓TOP20的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。

2019年，在整体大环境不容乐观的背景下，长租公寓行业整体规模增速放缓，着力于已拓房源的开业效率和经营质量。从2019年的开业情况来看，TOP10企业的增长情况较好，而头部企业更保持了领先优势，其中，万科泊寓和龙湖冠寓的新开业规模占TOP10新增总量的6成。

此外，公司毛利由2020年和2021年的7.86亿元及12.67亿元增加至截止2022年12月31日的14.70亿元，毛利润复合增长率为36.74%。根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2022年12月31日在营公寓数量计，公司在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。

庞大的运营规模也使公司具有更强的议价力并享有规模经济效应。据最新招股书，公司管理费用率由2020年的16.9%下降至2021年的13.2%，并进一步下降至2022年的10.8%。

今年以来，我国住房租赁行业再迎实质性拐点。保障性租赁住房试点40城建设提速，多地陆续公布筹建进度，供给增量迅速扩充。与此同时，在一系列政策利好下，不少长租公寓纳入保障性租赁住房体系。

数据显示，截至2022年二季度末，全国已开业房间规模中约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，规模合计为62019套(间)。纳保比例最高的为租赁式社区，已纳保房间规模占宿舍型公寓总规模的8.4%;青年公寓和宿舍型公寓的纳保比例分别为5.1%和3.1%。与此同时，纳保的企业名单亦持续更新中。除了国资背景企业外，一些非国有企业也获得进入保租房领域的门票，包括旭辉瓴寓、安歆、柚米寓等，企业参与保租房的方式包括成立合资公司、整租后开展运营、委托经营管理等。

截至目前，全国共有13家住房租赁企业的纳保占比超过10%。随着国家层面各项利好住房租赁政策的不断出台，各地方也相继推动租赁市场的发展，社会对于长租公寓的关注度随之提高。在长租公寓品牌商抢占市场份额的同时，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，并推动各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已进军或将布局长租公寓，抢滩市场。

作为租房市场的重要板块，长租公寓行业亦在摸索更成熟的发展模式。在经历了规模快速扩张阶段后，长租公寓企业主动按下缓冲键，开启自我迭代之路。今年的《政府工作报告》指出，要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。话音刚落，多个省积极响应政策，湖南省、郑州市、深圳市等出台租赁住房用地政策，鼓励租房市场发展渐成大潮。未来，在市场监管趋严之下，随着市场竞争有效性的提升，将更考验公寓项目的硬核运营实力，行业将进入精细化运营时代。在规模之外，未来有望形成以运营和产品为驱动力的市场竞争格局。

最新数据显示，中国长租公寓市场已迈入“快速成长期”的崭新阶段，市场迎来更多参与者并呈现多元化的产品和租赁客群特点。截至2022年上半年，全国头部长租公寓品牌总房源数量已达到84.7万套，而2020年全年的数据为69.9万套。与此同时，随着越来越多的资本涌入长租公寓投资市场，投资交易量也迅速增加。

除了发展模式更为稳健之外，集中式长租公寓更能通过发展标准化实现提质增效，降低开发和运营成本。集中式公寓的设计和装修风格通常比较统一，因此便于运营商通过集采方式降低装修成本。设计和装修到位的公寓更有吸引力，增加租赁需求减少空置率，并给企业带来一定的租金溢价空间。此外，集中式公寓相比分散式公寓以统一运营的方式大量节省了各类人工成本，同时提升了人工运营的专业性和安全性。

对于集中式公寓运营商而言，其模式核心不在于快速扩张，而在于获取低价物业后的精细化开发，一旦发展模式步入正轨，更易形成规模效应和品牌效应，在经营效率及稳定性上具有明显的优势。

长租公寓行业市场前景分析

随着运营质量日益受到市场各方重视，集中式长租公寓作为解决居民及新生代年轻人居住问题的重要保障迎来了发展的新机遇。魔方生活或能进一步发挥规模效应和品牌效应，凭借自身数字化管理能力和标准化精细运营加速市占率的提升，持续撬动集中式长租公寓市场万亿蓝海。

在国家加快建立“租购并举”住房制度的大背景下，长租公寓的政策红利有望继续释放。随着租赁住房产品的普及和租赁住房消费方式逐渐为大众接受，加上产品力的进一步提升，长租公寓对青年白领客群的粘性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。此外，保租房公募REITs的成功发行以及对市场化长租房纳入REITs底层资产的研究和探索，将为未来长租公寓市场带来更多机遇。预计2023年的长租公寓市场必将迸发出新生机。

数字科技对长租公寓立体化将起到巨大的推动，智能家居与公寓的结合有助于实现租户对品质生活的追求。VR技术、在线直播看房、无人酒店等智能服务，将会成为未来的标准配置。数字科技必将把出行带进多宇宙、多次元的立体未来。

本报告根据长租公寓行业的发展轨迹及多年的实践经验，对中国长租公寓行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析，并重点分析了我国长租公寓行业将面临的机遇与挑战，对长租公寓行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

是长租公寓企业、学术科研单位、投资企业准确了解行业最新发展动态，把握市场机会，正确制定企业发展战略的必备参考工具，极具参考价值!

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