公寓行业作为近几年来的一个投资热点，吸引了大量来自资本市场的关注。 已有多个公寓企业获得了资本市场的资金供给，成功推动了企业的发展。公寓行业集中度整体偏低，正处于抢占市场份额的阶段。综合来看，未来的公寓房，发展前景还是可以的，也不是说所有的公寓房都不值得去投资，和普通住房一样，都需要去综合考量，在大城市限购限贷的背景下，公寓也是一个不错的选择。未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动公寓市场稳步上升。

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从公寓行业市场竞争结构来看，目前我国青年公寓分为集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我国青年公寓的主要形态，分散式公寓的房间数量占整个长租公寓房间数量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式长租公寓更胜一筹。随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国青年公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。

2023年中国公寓行业市场发展现状

今年以来，中央层面继续加大对住房租赁金融发展的支持力度，尤其对保租房REITs的支持政策进一步释放。尽管在户型、租金方面存在政策约束，但业内认为，保租房投资退出闭环的构建完成、政府对于“非改居”支持与保租房认定标准和流程的明晰将进一步提升长租公寓在大宗物业投资市场上的资产流动性。据了解，随着各主要省市将租赁住房建设纳入“十四五”规划，国有和民间资本在金融、财税等政策引导支持下持续涌入这一热点领域，住房租赁市场的机构化程度将会快速提升。世预计2030年中国住房租赁市场的集中式长租公寓渗透率将有望超过12%，达到1200万套以上的规模。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动公寓市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的主题公寓市场，将会给公寓的多元化发展带来新的机遇。

青年公寓行业作为近几年来的一个投资热点，吸引了大量来自资本市场的关注。 2015 年以来，已有多个公寓企业获得了资本市场的资金供给，成功推动了企业的发展。目前，青年公寓其主要客群为20-35岁左右的单身青年，表现为高校毕业至入职初期的年轻群体，以满足该群体成家前住房需求。随着我国教育投资规模以及家庭教育投入的提升，高校在校生人数的稳定增长，从而带动了国内近几年高校毕业生人数的提升。

随着时代的发展，城市经济将会越来越繁荣，商业用地会越来越多，而未来住宅区的发展将会向城市的边缘移动。按照国外大城市的趋势来看，公寓房将会作为城市商业区内部最抢手的住房之一，即使产权只有40年，到期后也能够续租，基本不需要担心拆迁换地方等问题。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的主题公寓市场，将会给公寓的多元化发展带来新的机遇。

根据中研普华产业研究院的《2022-2027年中国公寓行业市场深度调研及投资策略预测报告》分析显示：

公寓屋又可细分为排房(Town House)、单元公寓屋(Condo)、股东屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。排房和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权，但必须受到管理部门的约束，并要交付一定数量的管理费;股东屋的特点是个人不拥有任何产权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属于公司，出让时仅出让股份，而不出让产权;公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位，主要目的是收取租金。

在资本市场上，基于租赁基本面、资产流动性和可规模化三个方面的推动，集中式长租公寓正在成为最具成长性和吸引力的商业地产类别之一。以租赁市场活跃的上海为例，据仲量联行统计，2022年上海投资市场完成的74单大宗交易中有15单为长租公寓，成交单数占比超过20%，仅次于办公业态。而在今年一季度录得的13宗大宗交易中，长租公寓交易为3宗，仅次于产业园区和办公楼，成交额达28亿元，超过去年成交总额的40%。

今年以来，北京、上海、广州、深圳、宁波、南宁、石家庄等城市密集发布了住房租赁政策，重点关注住房租赁市场监管和市场培育。疫情对租赁企业最直接的影响是新项目拓展和开业停滞。一季度，深圳、上海等重点城市先后采取“封城”疫情管控，全市处于静止状态，原定开业的项目被迫延期，因此，住房租赁企业一季度开业规模较上一季度增速出现明显下跌。

随着城市经济的不断繁荣，不少白领都会选择交通便利，配套齐全的公寓房租住，这样的房子不仅房租高，而且水电费用也不用房东来出，比住宅的经济性要好太多。随着时代的发展，城市经济将会越来越繁荣，商业用地会越来越多，而未来住宅区的发展将会向城市的边缘移动。随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。随着公寓行业发展进入到深水区，行业资源、资本、业务等均开始向头部企业集中，整个行业也可能进入到一个全新整合阶段。

更多公寓市场调研消息,可以点击查看中研普华产业研究院的《2022-2027年中国公寓行业市场深度调研及投资策略预测报告》。