随着越来越多城市的房地产市场进入存量时代，二手房市场的地位愈发重要，其走势对于房地产整体市场的影响也逐渐加强。在很多二手房市场规模占比较高的一二线城市，二手房市场与新房市场通过“卖旧买新”的链条形成较强的联动：二手房卖家通过置换现有住房获得资金，转而在新房市场实现住房改善。

(资料图片)

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

今年下半年，二手房市场明显降温(10月百城二手住宅价格由涨转跌)，随着二手房市场成交量的下滑(15个代表城市7-11月成交量同比下降37%)，“卖旧买新”的链条受阻，叠加调控政策和信贷环境收紧等因素，新房市场成交量下行(50个代表城市7-11月成交量同比下降超20%)，开发企业销售回款受到影响，资金压力加大。进而，开发商降价促销的意愿增强，新房价格涨幅收窄或下跌(11月百城新房价格由涨转跌);开发商投资意愿下降，土地市场遇冷(第二批集中供地流拍撤牌率达32.4%);同时叠加房企融资受限，部分房企偿债风险暴露。二手房市场和新房市场同步降温，市场预期一致下行，进一步强化市场降温循环。

据中研产业研究院发布的《2022-2027年中国二手房行业深度发展研究与“十四五”企业投资战略规划报告》分析

截止目前，全国已有上海、深圳，成都、东莞、无锡、西安、绍兴 宁波、金华、衢州、广州、三亚、温州、合肥、北京共15个城市出台二手房指导价，其楼市尤其是二手房市场都极大程度上受到了该机制的影响。

过去几个月，楼市逐渐回暖的主要为新房市场，二手房成交量依然是处于较低的水平，但是这种现在现象，在进入到2022年开始就得到了好转。近日有报告指出，进入到今年2月以来，全国5个重点监测城市中，二手房成交量环比增长约4%，市场的实际修复力度十分明显。二手房市场热度达到近半年的最高点。

市场方面，15个代表城市1-11月二手房成交面积为11034万平方米，同比增长3.2%，成交量自4月高峰后连续下滑，11月结束连跌态势，环比小幅回升;1-11月百城二手住宅价格累计上涨3.36%，上半年价格稳中趋涨，累计涨幅为2.56%，下半年月度环比涨幅持续收窄，四季度由涨转跌。

截止至2021年11月，深圳网签二手房套数4.07万套，同比下滑57.28%;上海网签二手房套数27.18万套，同比下滑7.66%;广州网签二手房套数10.86万套，同比下滑1.23%;北京网签二手房套数19.1万套，同比增长14.7%，成为一线城市中唯一一个网签量明显上涨的城市。

政策方面，前三季度中央及地方调控政策频发，围绕“限购、限售、限贷”等方面不断完善升级，多个热点城市建立了二手房成交参考价格机制，对市场降温效果明显。2021年房地产贷款集中度管理新规正式实施，同时各大城市也严查首付资金来源，谨防经营贷等资金违规流入房地产市场，二季度以来信贷环境逐渐收紧。在市场快速降温的形势下，9月末以来，政策“维稳”信号频繁释放，信贷环境边际改善，部分城市在公积金贷款、购房补贴、二手房交易税率等方面进行微调预调，短期政策底已现，改善预期逐步增强。

在2021年二手房市场相关的调控政策中，“二手房成交参考价”是全新的政策工具。今年2月，在二手房市场快速升温的背景下，深圳率先出台二手房参考价政策，旨在为市场降温，促进二手房市场平稳健康发展。

欲了解更多市场具体详情可以点击查看中研普华研究报告《2022-2027年中国二手房行业深度发展研究与“十四五”企业投资战略规划报告》。