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2022年土地开发行业现状及发展前景分析

2020年初，据中国自然资源报消息，自然资源部日前通报了全国531个国家级开发区土地集约利用情况。根据通报，国家级开发区土地开发利用程度总体良好，土地利用程度、利用强度稳步提升，用地结构逐步调整，但用地效益稳中有降。据了解，2019年度国家级开发区土地集约利用情况监测统计实行自愿参评原则，共有531个国家级开发区参与本次监测统计，涉及面积49.57万公顷。

通报显示，参评的国家级开发区土地集约利用情况呈现四大特征。一是土地利用程度显著提高，共有可开发建设土地47.80万公顷。二是土地利用强度稳步提升，综合容积率、工业用地综合容积率、建筑密度以及工业用地建筑系数较2018年度均有所提高。三是开发区用地结构逐步调整，工业用地率比2018年度提高了0.14%。四是开发区用地效益有所降低，工业用地固定资产投入强度比2018年度提高了3.40%，工业用地地均税收比2018年度减少了4.41%。

根据国家统计局公布2021年上半年国民经济运行情况显示，1至6月份，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%;比2019年1至6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资54244亿元，增长17.0%。从我国各大分区来看，1至6月份，东部地区房地产开发投资38544亿元，同比增长13.6%;中部地区投资15053亿元，增长22.7%;西部地区投资15981亿元，增长12.2%;东北地区投资2601亿元，增长11.8%。

据统计，2021年1至6月份，房地产开发企业房屋施工面积873251万平方米，同比增长10.2%。其中，住宅施工面积617480万平方米，增长10.5%。房屋新开工面积101288万平方米，增长3.8%。其中，住宅新开工面积75515万平方米，增长5.5%。房屋竣工面积36481万平方米，增长25.7%。其中，住宅竣工面积26254万平方米，增长27.0%。

中国房地产行业的发展伴随着中国城镇化的进程，也即享受人口城镇化的红利，跟随人口向城镇的转移，住房消费需求有序释放，因此带动了中国房地产行业多年来的高速增长。至2020年末，中国的常住人口城镇化率已经达到64%，距离发达国家70%、80%的城镇化率虽仍有一段距离，但城镇化的进程已经减速，也就意味着为中国房地产市场释放增量住房消费的空间会有所收缩，全国商品房销售金额的总量会在一定阶段内开始下行。这毫无疑问表示，一定阶段内，房企结转到表的营业收入的增速也会有保持一致的放缓。

中央对房地产企业融资监管“三道红线”政策的出台，意味着“去杠杆、降负债”成为房企重要任务之一。“三道红线”是指监管层于2020年针对房地产企业下达的融资新规，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。

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