70余城优化楼市调控意味着什么?

据统计，截至3月底，今年全国已有70余城调整房地产相关政策，调整方向涉及调整限购限售、降低首付比例、增加公积金贷款额度、下调房贷利率、发放购房补贴等多个方面。70余城优化楼市调控意味着什么?

中央对房地产市场功能定位认识进一步深化。房地产市场分化趋势下，强调因城施策，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，加强预期引导，房地产调控政策更加完备，更加精细，更加以人为本。

楼市回暖了？

据诸葛找房数据研究中心统计，截至3月底，今年全国已有70余城调整房地产相关政策，调整方向涉及调整限购限售、降低首付比例、增加公积金贷款额度、下调房贷利率、发放购房补贴等多个方面。

2022年初开始，多地房贷利率下调，房地产市场回暖，银行信贷规模扩大，数据显示1月份央行累计发放的信贷额度接近4万亿，这是一个让购房者感到非常熟悉的数字。从需求端看，城市间的住房销售明显分化。春节过后，房地产市场需求仍然偏弱。但是，一线城市的商品房成交仅弱于去年同期，与近年比较处于较高位置，表现较为亮眼。相比之下，尽管二线城市的住房销售相对偏低，不过近期已经明显回升。

未来房地产市场发展分析

面对稳增长压力，去年中央经济工作会议明确要求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。随后，房地产调控政策开始边际放松。从全国层面看，2022年1月央行发文，保障性租赁住房项目有关贷款将不纳入房地产贷款集中度管理。

根据中研普华研究院《2022-2027年版房地产项目商业计划书》显示：

去年整个房地产市场都出现了明显下滑，虽然最后的成交额突破了18万亿，但这一切都是房企大幅度降价带来的。特别是在去年上半年的时候，有房企给出了每平米5200多元的降幅，一套房子就便宜五六十万元，这吸引了一大批的购房者。

进一步从2月的首套房贷利率看，在广东省，中山、惠州的首套房贷利率下调30BP。在江浙地区，南京、绍兴的降幅达到25BP，无锡、常州不低于20BP。此外，北京、上海、深圳一线城市以及成都、武汉等省会城市的降幅与LPR保持一致。值得一提的是，根据央视新闻，自2月21日起部分国有银行对广州的首套、二套房贷利率均下调20BP。

自去年8月以来，商品房销售面积由升转降，随后销售额增速也落入负向区间。2021年12月，商品房销售面积、销售额的两年平均增速分别为-3%和-1.1%。在市场偏弱的影响下，房企拿地意愿不强，房地产投资也受到削弱。2021年12月，房地产投资两年平均增速降至-2.6%，年内首次出现负增长。

今年以来，全国房地产市场延续去年下半年以来的降温态势，维持低位运行。刚刚过去的春节假期，市场表现也不及预期。

业内人士表示，短期内市场仍面临压力，但在政策面回暖预期等利好因素带动下，市场成交有望逐步回暖。

居民购房需求顺利释放需要三大条件：有购房资格、有购房能力、有购房意愿。购房资格，主要由限购等因城施策措施影响。购房能力，对于一二线城市来讲，房价高、套均总金额较高，居民依赖信贷，主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。购房意愿，则主要受“房价是否会继续上升”“期房能否如期交付”的心理预期影响。

2021年下半年房地产市场走低，主要是由于杭州、厦门、西安、成都等热点城市的调控政策持续打补丁、按揭额度收紧、购房者持币观望等因素影响。

随着行业调控政策的边际放松，如城市人才落户补贴、商业贷款利率调整、稳定市场预期等措施，二线城市的居民购房需求正在逐步释放。

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