房贷利率低至“零加点” 多地房贷利率创近三年新低

今年以来，房贷利率的下降已成为屡见不鲜的主旋律，尤以广州、南京、杭州、苏州等热门城市为代表。个别城市甚至已经出现了“零加点”的“贴地飞行”状态。例如，苏州某国有大行信贷人员直言现在已经降到了“底线”，“不能再低了”。有苏州地区房地产中介证实，最近苏州确实有不少银行首套房贷款利率降到4.6%，与LPR持平。而近年来苏州房贷利率的巅峰在2020年初左右，为6.12%。“这带动了最近苏州二手房市场的走热，一个月里平台上多了近万套二手房。”上述中介表示，苏州房贷利率全线触底了，后续可能反弹回升，很多人都看上了这个短暂的窗口期。

房贷行业现状

从2Q数据来看，大行中的建行和邮储住房按揭贷款是超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。而股份制银行中的招行、兴业有压力，四年的调整期。而中小银行中的成都、郑州、西安、青农有调整压力相对比较大，也有4年调整期。

从上市银行数据看，总计需要压降7500亿的按揭贷款，需要合计压降的房地产行业贷规模是6400亿。从而按揭需要压降的规模更大，也是主要需要压降类型。其中：大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模是3000、4200亿，而房贷总计压降规模是5500亿。以建行和招行为例，说明下具体的上市银行情况。

建行：按揭占比为34%，需要压降1.5%，静态看需要减少2400亿的按揭贷款，整改期限为2年，每年需要压减1200亿;但是全部房贷占比37%，满足监管要求，无需压降。

招行：按揭占比为24.52%，需要压降4.5%，静态看需要减少2100亿的按揭贷款规模，整改期限为4年，每年需要压减500多亿;全部房贷占比为33%，需要压降5.5%，静态看需要减少2550亿的贷款，结合按揭数据看，房地产开发贷也需要压减，整改期限为4年，每年需要压降638亿。

按揭贷本身是性价比相对比较好的一块资产，因为其不良率相对比较低，而且资本消耗相对比较少，未来这种信贷结构的调整必然是有可能提高银行的不良率，同时加快资本消耗。从而在信贷结构调整的过程中，银行补充资本的压力，其实是在隐性的增加。

目前住房按揭贷款的规模大概是34万亿，贷款余额预计大概是180万亿，住房按揭贷款占总量的比重是18%。如果按照整个行业平均的按揭贷款占比监管上限为25%，全行业来看，住房按揭贷款依然有新增的空间，预计新增规模在12.6万亿。从而未来按揭贷款的规模仍将提高，居民杠杆率依然在提升，但是提升的速度将放缓。

房贷行业趋势

今年以来，楼市利好消息频发，房地产市场氛围及信贷环境边际回暖，多地出现银行个人房贷额度宽松、放款周期缩短以及房贷利率下降等现象。

受政策利率下降影响，本月(1月20日)新一轮LPR(贷款市场报价利率，可将其理解为贷款市场的基准利率)有可能下降，尤其是近20个月未变动的5年期LPR报价可能下降，该报价正与购房者的房贷利率密切相关。

2022年政府工作报告明确提出5.5%左右的GDP增速目标，结合目前的经济金融环境来看，近期降息的必要性已显著加大，不排除同时降准、降息的情况，以刺激总需求，稳定信贷投放。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国住房贷款要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。

不难看出，央行降低了政策利率。更令市场关注的是，这是自2020年3月调降7天逆回购利率、4月调降1年期MLF利率后，首次降低政策利率。

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