商品房预售资金监管新规出台

商品房预售资金监管新规(下称“新规”)于日前出台。新规明确，预售资金监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额及项目交付使用条件等因素确定。在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

2021年商品房销售情况如何

2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%;比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%，办公楼销售面积增长1.2%，商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额181930亿元，增长4.8%;比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额比上年增长5.3%，办公楼销售额下降6.9%，商业营业用房销售额下降2.0%。

2021年，东部地区商品房销售面积73248万平方米，比上年增长2.7%;销售额103317亿元，增长8.0%。中部地区商品房销售面积51748万平方米，增长5.4%;销售额38157亿元，增长6.4%。西部地区商品房销售面积47819万平方米，下降1.7%;销售额35241亿元，下降2.8%。东北地区商品房销售面积6618万平方米，下降6.4%;销售额5215亿元，下降10.3%。

2021年末，商品房待售面积51023万平方米，比11月末增加858万平方米。其中，住宅待售面积增加480万平方米，办公楼待售面积增加94万平方米，商业营业用房待售面积增加46万平方米。

有助于房地产行业健康发展

新规明确，市、县住房和城乡建设部门应会同有关部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能承接商品房预售资金监管业务的商业银行。同时，市、县住房和城乡建设部门，房地产开发企业和商业银行应签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。

新规对资金拨付节点也有明确安排，规定监管额度内的资金应按照工程建设进度予以拨付，首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记。

此外，新规还明确了各方监管责任，商业银行要依约履行账户管理责任，有发现、报告预售资金被违规挪用情况的责任。房地产开发企业按照拨付节点申请使用监管额度内资金的，经住建部门核实同意后，商业银行要及时拨付。商业银行擅自拨付监管额度内资金的，要承担赔偿责任。

“新规的出台有助于引导并推动各地在政策的实际执行层面具有更大灵活性。从这个角度看，新规有助于推动房地产行业的良性循环和健康发展。

2022年房地产市场趋势分析

随着行业监管的完善和大都市圈的加快发展，“三条红线”政策将开启房地产行业渗透式监管的时代，影响2022年房地产市场走势的核心变量是政策环境。

2021，房地产市场调控达到651次之多，创下历史新高，同比增长33%。随着房地产市场调控政策的不断完善和升级，政策效果会更加明显。

预计今年“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益”将得到更好的落实，地方交保政策可能进一步完善，预售资金监管微调的可能性更大，在确保建筑交付和提高企业资金使用效率之间寻求新的平衡。

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