——专访万达商业管理集团原商业计划部总监余洋

文/张丽华

中国商业地产史上有一组被反复援引的数字：万达广场从第1座开到第100座，用了12年；从100座到300座，用了5年；而从300座到500座，不到4年。

速度在持续加快。但极少有人追问过：这一次加速，靠的究竟是什么？

不是钱，不是地，不是人手。是一套系统。

2018年1月，余洋加入万达商业管理集团，出任集团总部商业计划部总监。他接手的时间节点，恰好是万达从300座向500座冲刺的起点。他在任的七年，也恰好是这段加速奇迹完成的全程。这不是巧合，这是一套管理体系从设计到落地、从跑通到固化的完整周期。

一、300个节点，变成500个——不是臃肿，是精密

万达已建立起一套成熟的模块化管理体系，这也是万达能够在前两个阶段持续提速的核心支撑。但任何系统都有其适用边界——支撑100座的体系，未必能无损地承载300到500座的压力。当项目数量、城市覆盖与团队规模同步跃升，原有节点之间的逻辑衔接开始出现摩擦：责任归属的交叉地带变多，跨区域执行的标准偏差被放大，建设与招商两条线的协同成本上升。这不是体系的失败，而是规模对精度提出了新的要求。

余洋主导的，是一次不推倒重建、但动了根基的系统迭代升级。原有的300余个管理节点，被重新梳理、拆解、扩展为500余个工作节点。数量增加了，但目的只有一个：消灭模糊。

这套升级后的模块化体系，有几个关键特征：

前后关联逻辑更清晰。 每个节点不再孤立存在，它的启动条件和完成标准，与上下游节点形成明确的触发关系。这意味着，任何一个环节的延误，都能被系统识别，而不是等到问题扩散后才被发现。

责任归属更明确。 在大型组织中，模糊地带是最昂贵的管理成本。余洋的处理方式，是把每一个节点的责任主体压缩到最小可识别单元——不是"商业计划部负责"，而是具体到岗位，具体到动作。

执行标准更统一。 这一点，在跨区域扩张中尤为关键。万达广场分布于中国数百个城市，城市能级、商圈条件、招商环境各异，但体系必须在差异中保持基准一致。余洋的模块化设计，保留了弹性空间，但在核心节点上设置了不可压缩的标准线。

“你不能靠催人来持续提速。催人是一次性的，系统才是可以复制的。速度是系统设计的结果，不是意志力的输出。”

结果写在数字里：300座到500座，不到4年。建设周期压缩，招商落地提速，两条线协同推进。整个过程，覆盖余洋在任的完整时段。

这套体系后来在业内有了一个通俗的标签——“万达速度”。但余洋本人对这个标签有更精确的理解：“速度是结果。我更在意的是，这个速度是不是可持续的，是不是可以被别人学走的。如果一套东西只在我这里能跑，它的价值就是有限的。”

二、一套体系，批量生产了中国商业地产的管理人才

这是余洋这套体系最容易被忽视、也最具深远价值的一面。

500余个工作节点，意味着500余个被显性化的岗位界面。每一个节点，都定义了一个执行动作应该由谁来做、做到什么程度、与上下游如何交接。这不只是流程管理，这是一套可以被传授、被学习、被批量复制的职业能力框架。

万达每开一座新广场，都在同步完成一批商业地产管理人才的在职培养。从300座到500座，增量200座项目中，数以千计的项目经理、招商经理、商业计划专员，在这套体系的脚手架下完成了系统性的职业成长。这不是一个培训项目的产出，这是一套管理体系在规模化运转中自然生成的人才红利。

更深远的影响在万达之外。这批在万达体系中历练成型的管理人才，随着时间推移，以各种方式流向中国商业地产的更广阔版图——进入其他头部开发商、进入区域性商业运营公司、进入新兴的购物中心管理团队。他们带走的，不只是个人经验，而是一套被系统锻造过的职业方法论。据业内观察，余洋所参与构建的这套模块化节点管理体系，已成为国内多家同类企业在自身扩张实践中重要的参照坐标，部分企业直接以万达节点体系为蓝本进行了内部系统的改造与移植。

“我们做的，是让好的管理方式不依赖于特定的人。人可以离开，但方式应该留下来。”

这句话的重量，在中国商业地产的人才版图上，被时间逐渐验证。

三、两个奖项，一个坐标

2025年，余洋先后获得两项分量不轻的行业荣誉，来自两个截然不同的评选维度，但都指向同一个判断。

第一个是2025（第九届）博鳌企业论坛“2025年度地产行业卓越贡献人物奖”。博鳌企业论坛是国内企业界的高规格年度平台，跨行业汇聚顶尖企业家与政策智库，在地产专项评选中能够进入这一名单的，是被行业整体认可为具有贡献性价值的人物，而非单纯的经营业绩代表。

第二个是“第十二届中国地产华表奖·2025年度地产行业创新引领人物奖”。华表奖创立于2013年，过十二届，被业界长期誉为“中国地产奥斯卡”，历届评审委员会由政策层、运营层与学术层的权威人士共同组成，经严格复评与评委现场打分产生，最终入选“创新引领人物”的，全国仅有数位。

两个奖项，都不是颁给规模最大的开发商，也不是颁给最知名的品牌操盘手。它们颁给的，是在方法论层面真正推动了行业向前的人。

这是行业对余洋价值的定位：不是某一个项目的成功者，而是某一套方法的建构者。

此时此刻，这套体系已经不依赖于他亲自在场，线上那500余个节点还在为万达商管集团高效运转，还在支撑着每一座广场的建设筹备、招商落位、精彩开业、团队成长。这大概就是对一个系统设计者最高的评价!

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余洋，2018年1月至2025年5月任万达商业管理集团集团总部商业计划部总监。

2025年荣获博鳌企业论坛“2025年度地产行业卓越贡献人物奖”及“第十二届中国地产华表奖·2025年度地产行业创新引领人物奖”。

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