12月20日,第一太平戴维斯(Savills)携手升龙集团于ICC升龙环球中心举行2024年福建房地产市场回顾与展望暨媒体见面会。升龙集团福州区域总裁魏静、升龙集团福州商业总裁俞波、第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海、福建地区总经理吴珺及华南区市场研究部负责人谢靖宇等出席活动,与众多福建地区客户及主流媒体一同回顾2024年福建房地产市场态势,前瞻发展趋势并就行业未来发展新机遇等话题展开深入探讨。

第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海在致辞中表达了对福建房地产市场未来发展的期许:“福州正站在城市发展的新起点,2024年一系列优化政策的出台,如限购放宽、支持改善型住房需求等,为市场注入了强劲动力。第一太平戴维斯依托全球化的资源优势和本地化的深入洞察,已成功参与了众多区域重点项目。未来,我们将继续深耕福州市场,围绕招商引资、产业振兴、消费升级等领域,与福州政府及各方合作伙伴携手,打造更具竞争力的现代化城市样板。”

活动现场,第一太平戴维斯福建地区总经理吴珺发言表示:“福州正处于城市发展的关键节点,在优化政策和产业升级的推动下,市场环境和发展方向都在加速转变。对于房地产行业而言,这不仅是挑战,更是重新定义价值、寻找新机遇的时刻。从市场需求的精准匹配到城市更新项目的高效落地,再到新型消费和产业生态的重塑,每一步都对专业服务和前瞻洞察提出了更高要求。第一太平戴维斯将持续以精准的市场分析与策略建议,助力福州房地产市场在可持续发展的道路上实现新突破,打造宜居宜业的现代化城市典范。”

解码市场动态 前瞻发展趋势

会上,第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇围绕福建房地产市场的写字楼及零售板块进行了深入剖析,并对行业未来发展趋势做出了前瞻性判断。会上发布的《2024年福建房地产市场回顾与展望》报告系统性地解读了福建房地产市场在新形势下的变化,为行业发展提供了重要参考。

第一太平戴维斯福州商用物业市场2024年回顾与2025年展望

甲级写字楼 —— 搬迁主导需求,租户方市场延续

2024年,市场无新项目入市,全市甲级写字楼总存量维持在160.0万平方米。

年内,部分企业积极寻觅降本搬迁或办公升级机会。因此,存量物业间的搬迁成为本年写字楼租赁交易的主导。在此背景下,因市场仍有部分租户退租或缩减办公租赁面积,全市年度净吸纳量录得-3.2万平方米,平均空置率同比上升2.0个百分点,至28.5%。

本年,专业服务类企业及金融机构的办公需求保持平稳,部分律所、中小型资管公司在福州积极扩张。同时,科技与新零售行业上下游企业亦有数宗交易达成,但多以搬迁为主,需求面积增长相对有限。

租金方面,因租户严格执行降本增效策略,市场整体去化压力不减,业主加大租金优惠以尽快锁定租户。截至年末,全市租金指数同比下降8.1%,平均租金降至人民币每平方米每月83.9元。

展望

2025年,全市预计有一个新项目入市,将为市场带来8.3万平方米供应面积。届时,市场总存量将扩容5.2%,至168.3万平方米。

虽然多数租户仍将在短期内严控办公成本支出并谨慎检视扩张需求,但在政府产业扶持政策的利好推动下,源自互联网科技、新能源、生物医药、跨境电商等行业的需求有望率先实现平稳复苏,并为写字楼市场去化提供支撑。

零售 —— 同质化竞争尤严峻,业主求新期破局

2024年,共两个购物中心开业入市,市场总存量同比上升8.3%,至252.4万平方米。

年内,零售商在榕扩张情绪整体趋谨慎,多数品牌对拓店持观望态度,其余少数品牌则仅倾向于在商业氛围成熟的标杆项目中开店。因此,多数次核心商圈项目品牌调改难及预期。受此影响,多数商圈空置率有所上升,全市平均空置率随之同比上升5.0个百分点,至17.5%。

本年,在招商运营层面,业主多维度发力,以求在同质化竞争中破局。其执行的重要策略包括:顺应消费客群及潮流更迭积极引进新品牌,开展年轻化、场景化策展引流活动等。受此带动,市场引入一系列品牌首店,业态涵盖餐饮、时尚、配饰等,如Balenciaga、Mardi Mercredi、Tiffany & Co.、Blancpain、Salomon、闽和南·欢席、蚂蚁洞首尔烤肉、裕莲茶楼等。

为引入新兴品牌实现差异化竞争,业主多愿让渡更大幅度租金优惠。因此,全市租金指数同比下降11.8%,平均租金降至人民币每平方米每月360.2元。

展望

2025年,市场预计迎一个新项目开业入市,带来5.2万平方米供应面积。年末,总存量预计扩张2.1%,至257.6万平方米。

政府积极抢抓消费重要节点并开展“全闽乐购”“惠聚榕城”等一系列促消费活动,各类市场主体亦持续加大展陈策划及首店引进力度。在此背景下,零售市场氛围及预期或盼一定改善,全市空置率有望逐步回调下降,但鉴于优质品牌在租约谈判中仍享有更高的议价能力,市场租金增长空间仍受限。

第一太平戴维斯厦门商用物业市场2024年回顾与2025年展望

甲级写字楼 —— 新增需求虽有限,重点产业聚集仍助部分片区去化

2024年,厦门岛内有一个新项目交付,带来12.0万平方米供应面积。截至年末,甲级写字楼总存量同比上升2.6%,至478.7万平方米。

全年整体而言,多数企业持续执行严格的成本管控,并压缩办公相关支出。因此,全市写字楼年度净吸纳量降至-1.6万平方米,平均空置率随之同比上升2.1个百分点,至31.8%。尽管如此,但得益于产业聚集优势,部分项目引入电子信息、金融服务、商贸物流等重点产业上下游企业,进而助力仙岳路-江头、火车站-莲坂等片区市场去化。

年内,资管类企业与律所仍为租赁成交主力。同时,得益于直播带货等新兴商业模式的积极发展,电商及其上下游企业需求保持稳健,市场亦录得部分源自跨境电商、互联网传媒等企业成交。

在新增需求相对有限的背景下,降租仍为业主加速锁定客户的首要策略。因此,全市租金指数同比下降8.6%,平均租金降至人民币每平方米每月68.2元。

展望

2025年,全市或迎十年供应新高峰,供应面积合计约68.4万平方米,总存量预计同比扩张14.3%。

短期内,出于成本考量下的搬迁活动预计仍为企业达成租赁成交的主要驱动力,而扩张情绪或维系谨慎。在此之下,叠加较大体量拟入市供应的影响,业主去化压力料加剧,平均租金或维持下降趋势。尽管如此,在厦门加快打造以科技创新为引领的现代化产业体系的推动下,包括电力电器、时尚消费品在内的新兴产业将获得良好发展前景,并有望为本地写字楼注入新活力。

零售 —— 拓宽细分品类布局,业主变中稳客流

2024年,市场共录得三个购物中心开业,合计带来20.3万平方米新增供应,进而推动总存量突破300万平方米。截至年末,全市总存量同比上升7.1%,至304.3万平方米。

年内,众业主积极引入社区类品牌首店或新店,布局细分品类市场,以期通过引进自带热度的年轻化品牌引流并巩固其目标客群,进而提升项目竞争力。受此带动,首店经济持续发展,市场迎一系列区域或城市首店,如Coca Cola store、MADGOOD、MAISON KITSUNE、莲香楼、LONFOOD等。尽管如此,但因部分经营承压的零售商统筹调整品牌布局并关闭部分门店,多数存量项目仍面临不同程度撤店压力。因此,全市平均空置率同比上升1.3个百分点,至8.7%。

在居民消费较为谨慎的背景下,业主更倾向于为目标品牌提供更大幅租金优惠以稳固客流及项目入驻率。因此,租金指数同比下降7.5%,平均租金降至人民币每平方米每月337.0元。

展望

2025年,市场供应仍然可观,全年预计共有六个新项目入市。届时,总存量将扩张14.2%,至347.5万平方米。

虽然宏观环境仍具挑战,但细分市场不乏增长机遇。未来,引入新兴业态及新锐品牌或将助力业主建立项目差异化竞争优势,以运动及户外为代表的新兴趋势品牌在本地零售市场的渗透度有望逐步提升。

精细管理赋能 创新驱动发展

活动上,第一太平戴维斯福州物业及资产管理部刘春聚焦福建写字楼市场进行专题分享,围绕灵活办公需求、办公环境优化与写字楼精细化管理等话题进行深入分析。刘春分享了精细化管理在成本优化、租户服务和风险控制方面的成功经验。并强调引入绿色建筑认证、节能减排策略和和环保运营模式,对降低运营成本,增强资产的市场吸引力与企业的社会责任形象的积极助推作用。这些创新举措为业主和投资者带来新的价值,同时推动了福建办公市场向智能化与可持续发展迈进。

在办公市场领域聚焦创新发展的同时,第一太平戴维斯也在商业领域展开了深入探索,尤其在非标商业这一极具潜力的方向上,持续推动行业变革与创新。凭借多年实践经验与深刻的市场洞察,第一太平戴维斯以福州为典型案例,为非标商业的多元化发展提供了全新视角。

第一太平戴维斯福州物业及资产管理部招商经理罗凯围绕“非标商业发展”发表了专题演讲,全面剖析福州非标商业的创新趋势,聚焦多元化业态、体验式消费、线上线下融合与绿色可持续发展等突破性进展。罗凯结合第一太平戴维斯的成功案例,分享了通过精准市场定位和定制化商业模式吸引年轻消费群体、助力区域商业转型的实践经验。他还深入探讨了非标商业如何将文化、艺术与科技相结合,打造符合时代需求的特色街区与“打卡地”,推动城市商业焕新升级。这些探索不仅为业主和投资者创造了全新的价值空间,也为福州商业地产的发展提供了可借鉴的创新思路。

聚焦海西地标 引领商务未来

作为福州CBD的重要组成部分,ICC升龙环球中心以其优越的地理位置和高品质的商务环境备受关注。

ICC升龙环球中心,近300米耸立台江闽江北CBD,成就海西商务新地标。53层云端建筑,约130-2800㎡灵活空间,满足多元商务需求。16万㎡体量,集7000㎡高端商业、殿堂级双大堂,国际5A甲级办公于一体,引领全球商务标准。毗邻万宝苏、华润万象城、爱琴海等繁华商圈,希尔顿、皇冠假日酒店环绕,一站式商务生活尽在掌握。地铁2号线祥坂站近在咫尺,二环快速路、江滨大道等多维交通,便捷通达全城,坐拥闽江美景,乃福州商务价值之巅。

作为升龙集团的长期合作伙伴,第一太平戴维斯曾为升龙集团提供甲级写字楼物业顾问服务,未来也将继续携手打造福建地区更多标杆项目。