物管行业的抗周期属性再次被关注。

公开数据显示，2022年上市物企营收平均增长约10.64%，较2021年同期的44.5%大幅下降约34%，这是物企营收增速首次出现下滑。虽然步子明显放慢，但行业规模仍在增长，存量业务的深度挖掘潜力和多元业态的拓展前景，让许多物企有信心在新周期争一个未来。

这个“万亿级”市场竞争已然日趋激烈，强者恒强的格局也更加凸显。回顾国内上市物企近期交出的2022年业绩成绩单，碧桂园服务成为国内唯一一家营收突破400亿元大关的物企。

身处巨大变局之中，碧桂园服务是如何穿越周期，不断巩固行业头部地位的呢？

市场和资金总是做出最聪明的选择。行业中的佼佼者，通常具备穿越周期的厚度，持续不断实现自我突破。

从下面这份优等生成绩单中，便可窥见几分。

3月29日，碧桂园服务举办2022年全年业绩发布会，披露了2022年主要财务数据。

其中最核心的几项指标均实现增长——

全年营业收入人民币413.7亿元，同比增长43.4%

毛利人民币102.6亿元，同比增长15.7%

股东应占核心净利润人民币50.2亿元，同比增长9.0%

考虑到公司财务整体健康，而且资金相对充沛，公司董事会还提出增派特别股息。

业绩发布会当天，资本市场予以回应，碧桂园服务以6.67%的涨幅领涨物业股。稳得让人心安。

这种心安，一方面来自于出色的外拓能力。

截至2022年12月31日，碧桂园服务所管项目遍布中国内地及香港特别行政区的超过400个城市以及海外，管理共6601项物业，向境内外约841万户业主及商户提供物业管理服务。

光是2022年，碧桂园服务的签约外拓项目就多达1626个，相当于平均每天签约4.45个项目，在行业内依旧保持着绝对竞争力。

住宅增量面积增速放缓，碧桂园服务转而开拓存量市场，去年新增的外拓项目中，存量项目的贡献占比高达80.56%。

住宅物业的“基本盘”以外，非住宅业态也全面开花。

2022年，碧桂园服务成功落地多个重点项目的物业管理服务，包括：重庆市政府、中国国际展览中心（朝阳馆）、西安前海人寿金融中心、天津泰达时尚购物中心……

在机场，在展馆，在写字楼，在购物中心……都有碧桂园服务在幕后“润物细无声”。

另一方面，则来自于同样出色的投后管理。

碧桂园服务对收并购公司采取“属地化管理”，并有严格的准入和退出机制，出色的管理能力也得到了业内机构的肯定。

在观点指数研究院《2023 物业服务企业管理能力卓越表现报告》评选中，碧桂园服务摘得管理能力首位。

“买房一次性，服务一辈子。”

伴随增速的下降，物管行业竞争从过去的“拼规模”，逐渐转向拼产品、拼服务。能否对客户需求时刻保持最为敏锐的洞察力，一定程度上决定了这家物企在行业中所处的层级。

便捷的服务不断提升着都市人的生活品质，也让他们越来越“懒得下楼”。

基于与业主长久相处的观察，碧桂园服务很早之前便着手布局社区店——“智享楼下”，并且以此为基点，设计了一系列的服务模块，根据业主需求放入不同内容，各个层面的生活需求得到一站式满足。

“智享楼下”社区一站式生活服务模式

比如基础服务场景，像是物业服务中心、快递驿站、教育门店、房屋中介、洗衣、健身、托幼康养、社区食堂等。

也有其他多元化生活服务，像是便民奶站、便民水站、便民微超、鲜花预订、配餐取餐、二手回收、中介保姆等。

根据业主需求变化，碧桂园服务基于大数据洞察和科学分析，在不同区域进行个性化匹配，灵活配置新的服务模块，服务内容得以无限延伸。而这一切，都设置在步行距离一刻钟范围内。

小小的社区店，容纳了几种甚至十几种服务功能，无疑需要强大的资源整合能力。而这恰恰是碧桂园服务作为“头部”所拿手的。