中国中心城区的新走法!这一次,深圳又走在了前面
来源:智谷趋势 发布时间:2022-11-25 13:15:58

◎智谷趋势(ID:zgtrend) | 傅斯特

历史总是惊人地相似。

每一座世界城市,都经历过中心城区重塑的过程。在现代化进程中奋力追赶的中国大都市,同样迎来了“中心回归”的浪潮。这一次,让外界重新打量的超级城市,是深圳。“2020年中国县域人口流入百强榜”显示,罗湖人口流入量位列全国第四,深圳第一。与此同时,全区各领域人才总量达到36.78万人,“每10万人口中拥有大学文化程度人数”位居深圳第三。罗湖的流入人口不仅多,人口结构还十分均衡。0到14岁的孩子和60岁以上的老人,两个比例都是深圳最高。这个数据非常有意思。背后体现的是许多上有老、下有小的中产家庭,都选择在罗湖安居乐业。今天举办的2022年罗湖招商大会,更是引起投资者们一片惊呼。不仅仅是因为大湾区首场裸眼5D全息XR政务发布会的炫酷,更是因为:

这个很多人以为“缺地”的中心城区,居然一口气拿出了50公顷土地!一下子吸引上千亿资金入局,足足12家世界500强企业落子。

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越来越多的大企业,开始布局这个“老城区”,寻找时代的新商机。

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中心城区价值回归,是全球城市发展的必由之路。

关于这个问题,我们不妨先从世界城市发展史上寻找答案。深圳不是一个普通城市,它怀着全球标杆城市的雄心壮志。1966年,英国地理学家、规划师彼德·霍尔(Peter Hall)把全球城市定义为:那些已对全世界或大多数国家发生全球性经济、政治、文化影响的国际第一流大城市。它们的共同特征,是对自己的城市格局千锤百炼。比如,几百年间,纽约、伦敦、东京这3座全球城市,先后都经历了一条相似的发展路径——重塑中心。

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图源:罗湖区人民政府官网

东京就是一个典型例子。东京都在19世纪后半期依托临港工业优势,迅速壮大,在二战后更是以银座为中心,向西发展出“东京-横滨”工业带,向东发展出“东京-千叶”工业带。两条工业带与坐落于东京都的金融、总部和研发等部门密切联系,一个巨大的“产业湾区”拔地而起。但是,东京都很快就发现,当自己的工业都迁移到东西两条工业带上时,都市中心反而出现了“空心化”现象。于是在1980年代,东京提出了新的城市规划设计,一边继续把合适的工业往外迁移,另一边在东京都中心发展高端制造业和知识密集型产业,推动人才回流,重新唤醒中心城区的活力。这也对东京的长期持续发展,产生了重大影响。时至今日,东京都人口已经超过1400万,中心区域以金融和高端制造闻名全球。而周边的横滨、川崎、千叶、埼玉各有特色,加在一起组成了3000多万人口的世界最大湾区。任何城市,都无法永远向外扩张。东京的“中心回归”,就是一个最生动的案例。从伦敦到纽约,全球城市的中心城区,始终都是发展的重中之重。不过,大都市的城市中心重塑,绝对不是随心所欲,没有任何条件。恰恰相反的是,它需要无与伦比的决心。城市中心的改造成本高、难度大,不仅需要逢山开路、遇水搭桥的勇气,还需要极为细致耐心的“绣花功夫”。就拿深圳来说,罗湖作为深圳最先发展的城区,是无数“深漂”的第一站,也最早面临交通拥堵、学位紧缺、发展空间饱和等瓶颈。过去十年,罗湖拿出了巨大的魄力,全力推进“教改”、“医改”、“棚改”,整顿自身的土地储备,才有了今天的破茧成蝶。重回中心的罗湖,手里握着三张“王牌”,令人刮目相看。

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中心城区价值回归,东京给出的历史回答是,通过湾区枢纽发展高端服务业。

而这正是罗湖的第一张王牌——得天独厚的湾区枢纽优势。罗湖位于深港两大都市的要素流动大动脉上,是最核心的交通枢纽。深圳和香港正在强强联合。

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图源:罗湖区人民政府官网

可以与之类比的是东京大湾区的“东京-横滨”联合体,通过交通基建和产业对接实现了“双赢”,共同成长为湾区的经济“心脏”。在这种格局之中,枢纽城区的发展,才有可能得到双重加持,一日千里。我们可以对比一下横滨港的案例。在东京转向双轨发展的80年代,横滨也借势提出了自己的规划——“横滨港未来21”(MM21),即打造一个新的湾区枢纽。此后,横滨国际和平会议中心、横滨国家会议中心、横滨展览馆等也在对岸的临港区密集落地。1997年开业的横滨皇后广场和2004年开通的“港未来”地铁站二者组合而成的“枢纽TOD”,标志着这个新湾区枢纽,真正走向成熟。此后,它就爆发出了惊人的吸引力。横滨港MM21区域,成为东京湾区新的总部经济聚集区。富士施乐研发广场、索尼影像研发中心、LG研发基地、京瓷研发基地、资生堂全球创新中心、苹果亚洲研发中心等纷纷落户。一张东京湾区高端制造与研发的新名片,就此形成。

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图源:罗湖区人民政府官网

今天,类似的故事同样在罗湖发生。四十年来,罗湖口岸构建强大的物理连接,成为人流、物流、资金流和信息流高频流动的桥梁。整个深圳市 7 个陆路口岸有3个在罗湖区。这也是全球最大的陆路口岸群,分布均匀,功能明确。建站110周年的深圳火车站,已经通过广深铁路引入赣深高铁;罗湖北站,也是集合了国铁、城轨的站城一体化枢纽。罗湖正在重点打造的“枢纽TOD”——清水河战略性新兴产业总部基地,已经打响品牌。借助高铁、城际、轨道的布局,这里甚至是深圳未来最具发展潜力的枢纽级TOD。有趣的是,伦敦、纽约和东京转向激活中心城区的时机,恰好都是在服务业比重达到60%-70%区间,且初步完成服务业向知识密集型转型、高端服务业萌芽的时候。如今深圳第三产业占比超过85%,罗湖三产占比甚至更高,超过90%。中心回归,正逢其时。高端服务业,是罗湖的支柱产业之一。全球四大会计师事务所有3家在罗湖,拥有粤港澳大湾区人才创新园•罗湖人才产业园和京基100总部两大现代服务业专业园区。在现代高端服务业的加持下,罗湖的湾区枢纽优势,也得以淋漓尽致地发挥出来。

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中心城区价值回归,伦敦探索的历史经验是,通过中心活力区刺激全时段消费。

而这正是罗湖的第二张王牌——四十年来,罗湖中心最底层的商业活力从未消失。熙熙攘攘的罗湖东门老街,是深圳商业繁荣记忆上的原点。罗湖是商贸旺区,批发、零售、住宿和餐饮等相关行业占GDP的比重达到四分之一,八成以上的个体工商户与消费行业相关。在“夜间经济”上,今年罗湖获评“2021中国夜经济繁荣百佳县市”榜单全国第八,是深圳唯一进入十强的城区。今年9月30日,笋岗的万象食家开业,成为深圳首个市集型购物中心。一个多月人流已超过200万,晋升顶流网红打卡地。不要以为城市活力无关紧要,在“中心回归”的进程中,它发挥了非常关键的作用。罗湖7x24全时段活动的中心繁荣业态,可以用国际上一个专有名词来概括——“中心活力区”。

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图源:罗湖区人民政府官网

2004年,伦敦在全球范围内首次正式提出“中心活力区”(Central Activities Zone,简称CAZ)的概念。不仅要发展原先的金融和商务功能,更要注重旅游、文化、休闲等发展。自那以后,多元用途的中心活力区(CAZ)开始取代单一功能的金融、商务CBD,成为城市发展的新舞台。伦敦CAZ具有三大特征,分别是多元的产业类型、多元的服务人群和多元的活动时间。对于打造“中心活力区”,罗湖有自己的思考。通过打造旅游地、工作地、生活地,实现引人-聚人-留人。全力打造“国际消费服务核心区”,提出建设五大消费街区:

把东门活力时尚消费街区打造成“城区潮玩场”;

人民南深港融合消费街区打造为“城区买场”;

蔡屋围国际高端消费街区打造成“城区封面”;

笋岗家文化主题消费街区打造成“城区会客厅”;

水贝黄金珠宝消费街区打造成“世界宝都”……

新加坡“24小时不夜城”,巴黎香榭丽舍大道,伦敦中心活力区,一次次证明了,城市不止是高楼大厦、也不止是立交桥和地铁,它的本质如城市学家刘易斯·芒福德所说,是“人的剧场”。

活力就是人气,也是发展的希望。充满活力的罗湖,迎接城市中心回归,也就有了更加充足的底气。

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中心城区价值回归,纽约走过的历史节点是,通过多元业态搭建产业高地。

而这正是罗湖的第三张王牌——十分重磅,即多元化的产业高地。想唤醒中心城区的魅力和活力,离不开产业力量的支撑。而中心回归,更需要百花齐放、百业兴旺。如果你去看纽约的中心城区,会感觉到极为丰富的业态分布。比如,在纽约曼哈顿中区著名的第五大道(Fifth Avenue)与第六大道之间,有条举世闻名的珠宝街,不足百米的长度却云集上万家珠宝店。转角处的国际钻石交易中心,里面的珠宝摊位一个接一个,每年完成了美国80%以上的钻石交易,年成交额达45亿美元。90年代末,“硅巷(Silicon Alley)”开始在纽约曼哈顿蓬勃发展,成为纽约经济增长的新引擎,让纽约一跃成为了美国的第二大科技中心。凭借“硅巷”带来的人才回流,纽约在短短一百年间两次华丽转型,走过了“工业港口”、“金融商贸中心”和“新科技首都”三大历史节点。可见,中心城区的重焕生机,对一座全球城市是何等至关重要。

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图源:罗湖区人民政府官网

今天,罗湖的产业爆发力,也让人瞩目,甚至感到意外。过去,罗湖的特色产业是黄金珠宝产业、旅游业、文化创意产业。但今天,新一代信息技术、生命健康、新材料产业也在蓬勃发展。事实上,过去五年罗湖区的战略性新兴产业企业数量同比增长200%,企业营收总量同比增长366%。2021年,战略性新兴产业增加值超200亿元,同比增长24.8%。尤其是罗湖清水河战略性新兴产业基地,围绕人工智能、生命健康两大重点领域,集中培育引进了一批独角兽企业和科技型中小微企业,包括软通动力、奥拓电子、芯茂微电子等信息技术及人工智能行业的龙头企业;云康集团等生命健康行业的龙头企业;特辰科技、中金岭南、宏翔新材料等新材料行业的龙头企业。罗湖出现新经济业态的集聚并不是偶然。有三点不可忽视:第一,深圳拥有顶级的应用创新环境;第二,香港发展的破局点刚好也是科创,罗湖可以很好地与香港无缝对接;第三,罗湖差异化布局,突出扶持战新产业,锚定而后动。罗湖对新引进的重大科技创新平台,五年最高扶持1亿元;对于创赛获奖企业,最高可获得三年房租全额补贴……全都是深圳力度最大。更重要的是,罗湖还有一张“隐藏王牌”,那就是实力雄厚的金融业务。罗湖是金融大区,持牌金融机构数量深圳第二,金融业总资产占深圳1/3,金融业增加值占深圳1/4,占罗湖GDP比重超40%。四大国有银行深圳分行,有三家扎根罗湖;保费收入占深圳半壁江山;红岭新兴金融产业带是全深圳重点打造的金融集聚区之一。可以说,从过去到未来,罗湖一直就是深圳的金融中心。这一历史底蕴从未消失。纵观过去两百年的世界历史,最大的推手,就是金融和科技。如今,在深圳冲刺全球标杆城市的征途上,金融和科技的力量都在往中心罗湖集聚。

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所以,我们也就不难理解,为什么罗湖招商大会能吸引如此多的关注,成为一种现象。

当综合条件顶级的中心城区,迎来价值回归的时候,爆发力难以估量。企业在用资金投票,人才也在用脚投票。近年来,罗湖引进2名全职院士、6名双聘院士;引进认定504名“菁英人才”,建成3座院士(专家)工作站;引进4个孔雀团队项目,实现辖区深圳市高层次人才项目团队零的突破。2021年,罗湖获评“中国营商环境百佳示范县市”第一名。

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在今年的招商大会上,罗湖拿出10亿“真金白银”,企业落户最高扶持1亿元;购置办公用房最高扶持1亿元;引进科技创新平台项目,最高扶持1亿元等,这些条款都是深圳最好的。

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梧桐山下,人才和企业如同远道而来的“凤凰”,纷纷驻足,静静注视着这座城市以全新的面孔回归中心。

栽下梧桐树,引得凤凰来。在可以预见的未来,这个新时代的蝶变故事,将在更多城市上演。

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参考资料:

1. 宏观分析笔记:东京湾区崛起的启示

2. 丈量城市:CBD三十而已,CAZ已在路上——细数伦敦中央活力区发展两三事

3. 丈量城市:“轨道”上的横滨——工业之城如何变为活力之都

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