【导语】7月26日,围绕后疫情时代城市更新赛道的潜力与趋势等话题,界面新闻独家专访了锦和集团董事长郁敏珺。

城市更新是近年来我国城市发展重大的民生和发展工程。国家《“十四五”规划及2035年远景目标纲要》中明确提出要加快转变城市发展方式,统筹城市规划建设管理,实施城市更新行动,推动城市空间结构优化和品质提升。

城市更新已上升为国家战略,从2021年开始便已经全面推开。随着城市更新进程的推进,城市建设已进入到“精细化运营”阶段,强调“以人为本”,同时注重生态文明建设。在此背景之下,上海锦和集团旗下的四大板块业务之一的“锦和商管”自2007年成立以来,始终专业面向城市更新领域,致力于成为中国领先的商用物业全价值链集成服务商。

《界面会客厅》本期特别对话,邀请到了锦和集团董事长郁敏珺女士,与我们一起聊聊后疫情时代城市更新赛道的潜力与趋势。

【以下内容为本期界面会客厅专访实录】

主持人(郭为中):大家好,我是界面新闻的郭为中,今天邀请到了锦和商管董事长郁敏珺,一起聊聊后疫情时代城市更新赛道的潜力与趋势。

现在称您为锦和商管董事长,这个称呼对吗?

郁敏珺:我身兼双职。

主持人(郭为中):是,因为您上面还有个集团。

郁敏珺:其实城市更新,我们今天聊的这个话题,其实锦和商管是做运营的,轻资产运营公司,商管和集团的资管是相辅相成,是有业务的支撑,和商业模式的逻辑。

主持人(郭为中):可以理解成它是一个左右手的关系,或者是个上下游的关系。

郁敏珺:应该是产业链上下游。

主持人(郭为中):那刚过去的两个月,也就是疫情当中,你把你的名字,全名没有变,只是把股票的简称改了,原来是商业,改成锦和商管了,这是什么原因?怕别人误会吗?

郁敏珺:确实,我们最早的简称是锦和商业。

主持人(郭为中):以为你们开商场的是吗?

郁敏珺:对,就像您说的,因为商业这个词可能也是一个窄门,字面理解,自觉反应就会说你是不是做商业,做商场的,其实这个和我们真正的业务模式是不一样的,锦和资管就不一样,资管在行业里面,或者说大宗的产品,就是管资产管理的,就是一个约定俗成的认知,而锦和商业管理,也是大家在专业上的认知,是做商业管理的,轻资产的属性就非常清晰,商业管理的商业的属性就会比较大,可能是办公楼的管理,也可能是园区的管理,原来比较窄,以为都是Shopping Mall的管理,所以我们现在改名也是想把自己的主业更清晰传达,商业模式更贴切。

主持人(郭为中):其实我记得您上市的时候我们也聊过,当时说您是一个创意产业园区,政府认定的,其实您更想说我是一家城市更新领域的公司,但是因为这个概念当时比较大,而且可能推动的时候,政府方面可能会觉得这个概念会太大,其实我们认定还是您在城市更新这个赛道里面。其实回到原来,您是怎么样走上这条道路的?以及你现在上市两年之后,两年过去了,这个赛道怎么样?跟原来有什么变化吗?

郁敏珺:就像您说的,城市更新这个词是最近两三年大家在说,大家有个认知的过程,最近尤其有两个节点,第一是上海成立的城市更新基金,在全国首期是800亿,这个也是引起了大的关注。第二个是上海和北京作为全国最重要的两个城市,上海已经出台了《城市更新管理条例》。

主持人(郭为中):这个是什么时候出台的?

郁敏珺:最近刚出,北京也出台这个政策,其实你要推动任何产业发展,政策红利是必须要有的,政策要有助推,所以这两块的条例是仅次于法律的,这个出台其实是对城市更新领域,无论是我刚说的资产管理的投资,还是运营管理,两者的助推作用是非常明显的,我们等一下可以聊聊这两个条例的亮点和对行业的推动作用。但是从我们来讲,锦和商管作为一家上市公司,应该说在城市更新领域,我们是先行先试的。

主持人(郭为中):就是在政策还没有这么明确的情况下,你们已经进入这个领域了?

郁敏珺:对的,我们等于是多提前了10年就开始进入这个领域,因为锦和商管是从2007年底开始做第一个项目,越界品牌园区。当初城市更新,因为它的切入点肯定是最有机会的那个点,就是老旧厂房的改造更新,因为当年城市更新的这个点是城镇化和产业的转移,上海在2007年的时候,主要是轻工业。

主持人(郭为中):纺织厂。

郁敏珺:对,纺织厂,还有轻工业被日本品牌和合资品牌打垮了,所以这些很辉煌的,我们第一个项目,金星电视机厂的厂房就是这么一个载体出现了。所以第一个出现的都是老工业厂房这些,这个和全世界的城市更新发展,成熟的大城市,没落的工业区重新焕发新生,都是一个发展逻辑和脉络,只是我们在不同的阶段出现这样的机会。所以我们先从老旧远工业厂房的改造、更新开始切入城市更新。

随着工业厂房越来越多的被大家关注到这个点,然后经过二三十年的房地产的发展,原来的除了厂房以外,一些商办楼宇,周围的市场,周围的环境,随着城市的发展也发生了很多变化,有新的市场定位的需求,或者说新的商机,资产就老旧了,而且当年设计建筑的时候,因为各种历史条件的限制,资金、认知、质量也好,设计也好,都LOW了,跟不上新的定位需求,所以它也变成了存量资产的一部分,这个存量资产就是现在城市更新新的第二块的机会,除了老旧厂房以外,所以这个是10年后,大家突然觉得城市更新是一个很大的市场,这也是因为城市更新的机会点不局限于老旧厂房了,这是很大的一个逻辑。

主持人(郭为中):您说2007年开始做这个园区,我想到了2010年上海发生一个大事情,世博会,世博会的那句话叫“城市让生活更美好”,其实世博会本身就是一个巨大的城市更新项目,我们会去看,原来通过这个事情,其实上海这两年一直在变化,您又是从上海起来的,从您的角度来看,您经历的这十几年也好,在改造老项目上,您觉得最关键的地方是什么?

郁敏珺:我觉得上海这十多年确实是有一个很重要的特征,如果说城市更新在上海的话,上海的经济发展有个很重要的特征,就是市场化,在全国而言,上海是一个高度市场化的城市,因为市场化,所以它的城市更新,你可以说它很接地气,也很符合商业的逻辑,所以它蓬勃的兴起是有经济或者商业逻辑支撑的,没有商业逻辑支撑的,如果纯粹是政府之手推动的,很容易造成把载体这个硬件做好了,或者花了钱,但后面装的内容和产业,这个往往很难做得好,或者是新商业和新消费,我们说旧瓶装新酒,旧瓶很容易改,很容易焕新,但是这个新酒怎么酿,其实是非常考验专业度,考验市场化的运作的,上海恰恰就是整个的城市更新是完全市场推动的,也符合市场规律的。所以它在各种形式上面都可以百花齐放,而且是比较蓬勃兴起的,我是这么看城市更新在上海的。

主持人(郭为中):刚刚听您的手下在介绍,说您在这个地方看的时候,当时来考察的时候,因为这是个老厂房。

郁敏珺:对,金星电视机厂。

主持人(郭为中):说是您看了里面的每一个车间。

郁敏珺:对,每一层楼。城市更新我一直在说,最早很多地产行业转行的人过来,包括到我们公司入职的高管,第一个问题问我说,郁总,我们城市更新应该推出几条产品线?他提出这个问题的时候我能理解,因为所有地产发展都有产品线的,高端线的,改善线的,还是刚需的,很多户型都可以套的,A户型、B户型、两房、三房,都可以套的,有些改变是微小的,所谓产品线就是标准化产品,但城市更新有个特点。

主持人(郭为中):完全个性化的。

郁敏珺:完全个性化,第一,每个项目长得不一样,因为你不是拆倒重建。每个项目里面,每栋长得不一样,每栋楼里面,每层楼也是不一样的,它可能是收窄的,有退台的,有一些并不是一个方盒子,一个完整规则的建筑,所以,每扇窗户都不一样,这是城市更新的难点,往往这个房子去拆了之后,图纸都是不完善的,后来找到的图纸,因为年代久远,后面可能搭建了一部分,或者是改变了一部分,结构有改变等等,往往等你拆出来才发现,这个实物和图纸还对不起来。所以你做城市更新,其实是一个没有什么可以复制的,做产品线套图的过程,你必须去看每一栋楼,看每一层楼,每一扇窗户,未来你可以改变成什么样子,这个是非常重要的,就是没有什么可以简单复制的,简单可以做的这么一个轻巧的活,这是一个细活。

主持人(郭为中):我想到了一个比喻,因为你也是本土上海人,就像老上海的一种很讲究的裁缝一样,他给你做什么衣服,你应该怎么穿,你的尺寸,都要去量身定制,这个很高级的,也很难的。

郁敏珺:对,除了屋里载体,每栋楼不一样,城市更新最重要的一个价值是把这个项目做成什么,就是未来装什么内容,这个也是每个项目的周围环境不一样,哪怕就在市中心,上海人讲,马路对面就是另一个世界,我这么讲上海人应该很了解,我们以前大片有“上只角”、“下只角”,现在随着城市的发展,可能“上只角”和“下只角”有融合,没有那么像以前那么距离大,但是现在一条街的南北可能差异也很大,东西差别也很大,这个大家其实能理解,上海因为以前是租界划分的,所以它的发展是没有像井字格很明显,很方正。另外,它是不均衡的,而且带了很多历史发展或者文化积累的不同的烙印,所以你做城市更新的时候,一定是看这个项目所在地周围的环境,原来的历史人文的发展,你才能更好地把握它的未来的定位。我觉得城市更新的要义,其实不能说不看前世今生,只看未来,我们做大拆大建,拿一块新的土地来做的时候,往往是只看未来,但城市更新是“更新”,它原来的载体是存在,你只是在做更新,这个更新有保留的基础上的更新,所以它的保留一定是会呼应它的前世今生,认知它的前世今生,了解的基础上,你才能更好地规划它的未来。

主持人(郭为中):听你这么描述,这个产业很有意思,但是您觉得像上海、北京,这些城市,因为我周末会骑车出去逛,去看看上海,您觉得城市更新,上海的空间还有多少?这些建筑的利用率有多少?

郁敏珺:坦白讲,您这个问题曾经我们在基金圈,或者说外资的投资,大家在聊的时候也在问,他们说上海的老厂房要么拆掉了,要么好像都被你们干掉了,剩下的已经没有了,不多了,我觉得城市更新可能是可以永续存在的一个行业,我说我为什么开始做这个行业?我是去美国纽约,原来是参观一个要和我们合作的基金,那个时候他们说你来看看我们的项目,我去看的时候,那个时候2006年,整个上海都在拆和建,上海在2006年是个大工地,所有的地铁站,所有项目都是个大工地。

主持人(郭为中):对,是拆的过程,不是改造的过程。

郁敏珺:我的脑子里还停留着他是不是也在纽约拿了块地重新建?但在纽约,我在想,纽约好像没有什么可以成为大工地的空间,后来参观这个项目就发觉,其实就是在做更新,那个老楼,可能外立面都没有改,因为它有历史的原因,就好像保护建筑一样。它里面的内容,我听他们的介绍,一战之后干什么了,二战的时候干什么了,二战的时候可能是个医院,因为战地需要,已经做了好几轮了,我突然就发觉,这个才是真正城市,哪怕发展到成熟到像纽约,像纽约的曼哈顿,曼哈顿里面最重要的商业街,还是有很多机会,城市化发展,产业也在发展,重新定位的功能需求是可以一直变化的,一直是有新的提升空间的,满足市场变化的。

所以在这种情况下,我觉得城市更新是一个永续的行业,因为它的逻辑是改存量,而新的房子、房地产全部重新拆了建,这个发展阶段我们已经过去了。那所有的房子,过个三五年,或者过个十年、二十年,又变成老房子了,或者房子没有怎么旧,但是里面的内容可以有更新的机会了,内容更新可能你起码做装修,起码有些功能要改变,配套要改变吧?那其实就是微更新,大改、大更也是更新,小改小更,微更新也是一种更新,就看你是什么样的项目和需求了。

所以城市更新这个话题,它的立足点是存量,这个存量随着我们的发展,过几年都是存量,存量之后再过几年,即使更新完,又可以有重新的机会,因为城市还是在发展的,我们这个产业也在发展。所以,这完全是一个可以一直持续的产业,所以谈到这个我还是蛮兴奋的。

主持人(郭为中):这个产业的利润怎么样?

郁敏珺:我要谈到您最早问我,在集团我们是做锦和资管,这个是和美国华平大家一起合作的一个合资平台,我们关注在办公和高端的服务公寓这两个领域,在这一块上面,其实国外做城市更新,一个是发展成熟必由之路,他们已经做了很多年了,资产的更新和资产的投资交易,大宗交易本身以前都是外资在做,国内很少有资产管理行业,为什么?因为大家都是买了地卖掉,没有人说我要持有,我要长期提升价值,提升效益之后再转手,转手也不是拆零了散卖,也是打包,重新有新的资产管理公司接受,比如说现在保险公司,都要去接长期、稳定、有收益的物业,其实这个就是以前房地产的外资基金公司干的,把一个价值低估的资产重新改造,更新完,把租金和价值提升之后,卖给下一端的保险或者养老金这些长期持有的资产。

或者是通过REITs的形式,比如说我们已经开放了基建的、产业园的工业园区的REITs,开放了保障住房的REITs,这都是商业资产成熟退出的一个完整的商业模式闭环,其实这个是资产管理的实质,就是通过提升价值,修复原来的低估的资产,修复它的价值,甚至创造价值来做交易。

我们做商管,商管的实质是所谓资管的投融管退里面最重要的“管”的环节,“管”就是怎么样去修复,怎么样提升价值,怎么样最后实现价值的提升之后,把资产这一端的价值提升,我们现在商管是做现金流的,就是租金的现金流这一块。现金流的提升,租金的提升的实质就是让资产的价值提升,所以我们是资产里面投融管退里面“管”最重要的这一环,实现价值提升最重要的这一环,在这一点上是我们商管的价值。这个产业链为什么以前大家没有那么看,是因为整个市场都是以盖完卖掉为主,住宅肯定是这样子,很少说以前有租赁住宅的概念,现在大家开始做租赁住宅,我们也提倡租赁住宅来解决居者有其屋,不是说“有其屋”不是产权的有,而是使用权的有,这个其实大家已经开始看到了。商业地产以前其实也是拆零卖的,或者散售的,回笼资金快,这是社会主义发展的初级阶段,现在真正的做法其实跟国外没有什么两样,真正的商业地产的做法就是持有型,即使是转手,也是大宗交易的方式,不是散售的方式,而是下一个金融接盘,它是一个内在的逻辑,就是成熟的有现金流的资产,一定会被像类似保险公司、养老金公司这些,期望长期持有,并且有稳定收益的机构,或者是通过REITs的形式,由大众来买这一块,所以这个逻辑,其实现在大家开始看到了,所以我认为,城市更新你可以说是一个新名词,但是在这个行业里面很久,只是在我们国内的发展阶段,现在是一个新名词。

主持人(郭为中):听您这么描述,城市更新,尤其对我们全世界的比较有历史的城市,我觉得特别有意思,因为既没有破坏原来的一些风貌,让外观可能还比较接近这个城市,同时又要让它的内涵变得不一样。

您在2007年做城市更新这个领域,您有没有想过,像美国也好,香港也好,日本也好,因为中国很多企业做一个公司,我要对标什么公司,国外有没有这样的一些比较大的企业的模板?

郁敏珺:我坦白讲,2008年金融风暴的时候,我那时候也去美国,我们去考察地产行业的同行,那时候我已经发觉,其实国外没有大的开发商,所有的房地产的属性就是金融属性,真正最大的开发商应该是类似黑石、KKR这些地产的基金的公司,黑石的配置是百分之三十几地产、不动产的投资,它不会去做开发,就是资产的投资。所以你会看到,您刚才提的这个问题,我们这个行业,它的逻辑其实就是金融属性,它的逻辑就是长期持有的资产的基金公司,或者资产管理公司来运作。

主持人(郭为中):我可不可以理解为,从事城市更新,因为它背后是做管为主,所以它背后附着的,不像酒店行业,可以全球连锁,有酒店管理,像希尔顿,做得很大,这个领域是不是太特殊了,中国没有很多企业干这个事情。

郁敏珺:我补充来讲,我的意思是这个城市更新,或者说我们现在在做的这个,我刚刚说的投融管退,投融管退是资管标准的四个点,我作为商管公司,是专门在这四个核心的业务点里面负责管这个点,您刚才说的城市更新的对标,其实国外有资管的,就是做资产投资的,我认为绝大部分都是基金公司,就是我刚刚跟您讲的,没有开发商做,它的逻辑就是资产管理公司来操盘,做资产的投资、买入,然后资产的价值低估被发现和修复,然后资产提升价值,就是租金价值提升之后,按照倒算账,然后再卖给下一波接的公司。

所以,从重资产投资来讲,它是一个完整的闭环,我们因为之前都是买进卖出,散售,不是持有型,修复再转售,所以在我们国家,金融业的链条不是很完整。我这么说,如果说你买进的时候,它的IR的要求,回报是15%以上,至少是12%的话,最后接盘的,可能只要求,比如说保险公司的5%就够了,中间就是你赚的利润,每家银行可能是要求六、七个点,信托公司可能要求的是10-12个点,所以每一段都有不同的产业和投资要求的参与,它是一个完整的链条。

而我们这里,因为之前,坦白讲,你说基金公司存在吗?存在,信托公司存在吗?存在,保险公司吗?存在,但大家都没有按照这个来干活,为什么?大家都在放高利贷,地产太好赚了,与其说在做股,其实实质是绝大部分都在做债,这个债放放高利贷很快就收回,所以没有人静下心来做他本来应该做的事情,本来应该做的事情是参与投资的,大家没干,在国外其实是一个非常完整的产业链,金融的产业链也是分工明确,各自的产业链要求也是不一样的,就像铁路警察各管一段,你做好了就有下家接,中间谁支持,是非常完整的。然后它的退出有各种金融工具,所以它也是一个闭环,非常完整。

而我们现在刚刚推出REITs是基建、工业厂房,保障性住房刚开始试水,如果未来商业地产在中国,是可以有REITs退出的,这个闭环就非常完整,这个是资产端的所谓资管的闭环就做起来了,这个金融属性就会非常安全可靠,因为发行的底层有资产,这个资产是有稳定的现金流的,这样这个产业就做起来。

而这个产业做起来,形成闭环,参与的人越来越多,包括中小投资者去买REITs的份额,参与得越来越多,它就越来越蓬勃,然后投融管退里面,这个“管”的市场就越来越多,所谓我们现在锦和商管的市场就会越来越大,而城市更新其实是我们看到了这个存量市场是这么玩的,所以这个存量市场会一点点放大转起来,但它的放大转起来,依托的是整个玩的玩家的金融属性的闭环,最后能闭环了,这个城市更新在资产端才能蓬勃兴起,而我们这个商管,是依托在重资产投资的这个闭环里面的发展而发展,当然我们现在在做的,切入之后,也是用租赁的形式在做,但它的实质还是让原来的资产升值。

主持人(郭为中):那比如说您这个地块,您当时以一个价格买下来,算一下成本,我现在运营,然后突然有一个黑石公司说,我看上了它,我要买下来,你会卖吗?

郁敏珺:现在是这样子,我们商管有几种业务模式,一种是包租的形式,签个15年、20年,是包租的形式,签长约。还有一种叫委托管理,我们其实就是帮业主,我们并不是包租的形式,是委托管理,产权还是他的,但我也不是租断的形式,你可以说包租其实就是买断的形式,就是包销的形式,我只是包租。还有一种是像商品的代售一样,我帮你去销,在这里就是帮你去出租,去招商,然后物业管理,这个也是轻资产的属性,就是管理输出。管理输出的时候,如果我把这个资产从1块钱提升到2块钱,如果他的资产要卖的话,他仍然1块钱,按照5个点来倒推的话,乘20倍,可能是放大了20块钱,如果我把它的租金提升到2块钱,它就值40块钱,这个差额就是我帮他创造的价值。

所以,我们锦和商管的价值并不只是租金1块钱到2块钱的逻辑,我只是举这个例子,是他的资产多了这1块钱,还可以放大20倍的逻辑,这就是我们商管公司的价值。

主持人(郭为中):我理解了,有点像市盈率。

郁敏珺:对,因为资产就是这么一个交易逻辑。

主持人(郭为中):回到这两年,有一个赛道非常火,叫联合办公,您怎么看?它算城市更新吗?就感觉如果从那个方面来讲,或者叫旧瓶装新酒,好像都差不多,它也是改造。

郁敏珺:我是这么看的,其实联合办公的兴起是在我们做产业园区、文创园区之后,大概从2012年开始兴起的,它的鼻祖就是WeWork。WeWork怎么崛起的?它是2008年美国金融风暴,很多的楼宇空置了,空布之后,他就用很低的价格租过来做。

我们这个行业里认知所谓的众创空间也好,它并不是一个新的业态,它的鼻祖是雷格斯,雷格斯是Service Office的鼻祖,但为什么WeWork好像长得跟它不一样,WeWork当初切入的点,它在服务上不像雷格斯这么Formal,雷格斯是正襟危坐的,穿西装的,很商务型的。WeWork横空出世的,正好互联网产业,新经济之后,他们这群人不那么Formal了,不西装上班了,需要有社交空间,社交属性,很放松的一个空间,迸发创意灵感,所以这时候,WeWork提供了一个长得和它像的理念,契合新经济和互联网产业需求的这么一个空间,但它的实质还是Service Office的逻辑,它的逻辑没有改变,商业底层的逻辑没有什么改变,只是说原来那个是做西装的,它可能是做休闲服的,长得不一样而已,它的底层逻辑还是租金差,但是通过它的服务增值,通过管理增值,肯定不是一个互联企业,当初WeWork想把它自己也变成一个互联网企业,我认为和它本质的属性是不符合的,所以它的上市和最后大家的认知,进行一段喧嚣之后,大家还是有共识。

所以现在,它就是一个很好的例子,说明业内,或者说怎么认知它的模式,我认为现在这个认知是比较准确的,但是WeWork这个案例本身,我觉得有一个很好的启迪,我是这么判断的,就像住宅,我们一开始是毛胚交房的,就是自己盖,现在好像没有装修是不可能的,只是豪华版还是普通版,还是升级版而已。办公楼是一样的,原来也是毛坯,你去做,现在很多,尤其是互联网,扩张也会很快,可能倒店也会很快,技术行业对流动性办公和居家办公、拎包入住的需求也更高之后,这个要求以前都是外资企业的逻辑,外资企业在中国投资从来不买房,理论上不买房,现在也很少买房,他们就是租。这个租,很多情况下,可能雷格斯就是满足有一些小部队,或者说灵活办公的需求,和需要服务管理的需求,拎包入住的需求。这个同样,地产、住宅发展了这么多年之后,商业地产也发展到一定阶段,它也需要更新,提供服务,提供装修,无论它叫WeWork还是各种众创办公,其实就是满足这个需求,满足不要装修的全装修交房,跟住宅一样,提供服务,住宅以前不是也有会所吗?不是也有其他配套吗?这个逻辑是一样的,这个市场是有的,但这个市场是不足以支撑它本身成为一个大规模,或者说这么高估值,那就是另外一个话题。

主持人(郭为中):你会借鉴他们共享空间的模式吗?

郁敏珺:有,但这个也是跟产业的发展,产业的需求,或者我们客户需求,我们当然要满足。比如说我们做老厂房改造也好,我们做存量改造也好,我们最开始办公楼交房也是毛胚,现在我们也会挖掘一样的,就是公共空间,可能有共享的会议室,公共空间,社交的地方,我们从园区运营满足社交属性和交流属性,产业的交流和互相的匹配属性,这些其实逻辑都一样,就是你从简单的毛坯租出去,到提供配套服务,提供装修,拎包入住,所有的管理和运营,这个都是管理的提升和升级,提供了产品的迭代和升级,这个我们也是一点点在匹配,一点点在做产品提升和管理提升。

主持人(郭为中):我们看到现在国内很多的讲职场的电视剧,经常会看到在你们这种环境当中办公的人,我回到一个商业上的问题,就是WeWork引导的联合办公、共享空间这种东西,里面有讲到一个重要的环节,人跟人之间的交流,上海另外一个企业也是做你们这个领域的,他就特别喜欢搞这个东西,我不知道这个需求到底有多大,就是当大家在一个楼办公,在一个共同的园区办公的时候,社交这个东西是不是很重要?

郁敏珺:我举个例子,今天您在这里,我们这栋办公楼,当初建的时候,可能租金还是4字头的时候,我们直接就按照5块5在做,可能比周围附近的贵10%-20%,但是我们很快就租掉了,客户也很喜欢,为什么呢?它有一个很大的露台,这个露台可能有几百平方米,它是一个简单的阳台抽根烟,就我们在这栋楼,您等一下可以去看看。

现在很多的,您刚才提到所谓交流,交流是要有空间的,我们原来的办公楼,传统的办公楼就是中央空调,6点走人,那是一个传统的方式的办公逻辑,因为传统行业就是朝九晚五,加班比较少,不会是后来的“996”。现在互联网新产业之后,很多人是10点上班,7点可能还灯火通明。所以它的产业变迁之后,需要的办公空间已经和原来的传统办公空间不一样了,就像你再外化看,他们很少穿西装上班是一个逻辑,它更休闲,但是办公的空间感、灵活度要更强,无论在室内是一个共享的会客厅的地方,喝咖啡、喝茶,来这里喝啤酒等等,互相有交流。或者是自己公司内部要有一些阳台、露台,一些户外空间,都是那种不那么传统意义上办公的需求形态,但这个是符合人性的。其实人并不是说你上班在一个封闭间,然后塞进一个固定的格子工位里面,他是需要有交流的,以前传统国企有各种幼儿园、食堂,有各种配套,你说它不是社交属性吗?只是当年是这种属性的社交,现在新经济,网络和年轻人,他们的属性不一样而已,我觉得人性没有改变过,而且经济的发展,产业的发展之后,会以各种形式,需求的多样化来表现,所以现在的办公空间,现在的办公空间,很多都会有很好的阳台、露台,很多有一些灰空间,有很好的配套,就是满足大家的需求,这个我觉得是一个进步。

主持人(郭为中):是,相对来说更舒适了一些。

郁敏珺:另外一个,我们现在做的一些园区,产业园区、文创园区,乃至你可以去看纽约高线公园沿线,很多的互联网、新经济产业都不在曼哈顿办公,都会去高线公园沿线,为什么?因为有一些原来的工业厂房,或者是老的工业基地,它有一个层高的问题,你的办公楼再怎么层高,净高搞到3米就已经很豪华了,一般都是2米6以上,它还有建筑的一些限制。但是工业厂房原来就是很高,这种空间是会让他更舒服,更放松,可能更适合创意产业,或者互联网经济这种需要活力的产业,或者互联网公司,你去看,都是一个大通间,可能一万平方米,大家在一个开敞的空间,而不像以前,领导是一个小格间,就是代表传统,都是有秩序的,它这个是打破边界,打破秩序的。所以它不希望说很小的,绕场一周都是小格间,他希望是一个大空间。

所以,工业厂房也好,原来的这些老建筑的载体,它的功能转化之后,反而空间属性都很受欢迎,这也是不同的产业发展,这个产业、行业会对员工的需求有不一样的要求,这个更让它能互相交互,互相符合产业的逻辑和价值观,就需要这种空间。

你去看扎克伯格的FaceBook的办公楼,很震撼,整个就像大车间一样,你现在看到以前我们办公室都要做吊顶,现在大家都不吊顶了,觉得不吊顶,裸顶是一个很酷的事情,以前你很难想象。所以装修风格、空间,各种形态,办公业态的变化,都是和我们的客户,所谓产业发展之后,大家的需求不一样,但是底层逻辑和人性是一样的,你不觉得很舒服吗?来到他们这个空间感觉也挺不错,比你走进一个传统的办公室好像更自由。

主持人(郭为中):经历了两三个月的疫情,你们公司战略上有什么调整,有什么重大的项目推出吗?

郁敏珺:我觉得疫情肯定是短期之内,现在要面临的,比如说开头聊到要退租这些很大的工作量,然后客户的收缴这些,但我认为疫情这个事肯定会过去的,我认为已经两三年了,全世界已经打开了,我认为中国完全回归正常生活也是时间问题,而且现在看我认为也是指日可待了,不会说像2020年刚发生的时候,我们大家都很迷茫,疫苗也好,消杀技术也好,研究也好。现在全世界打开之后,我相信对病毒本身,大家应该有更清晰的认知和信心,这个肯定是短期的,对这个行业来讲,这个短期我认为是很快可以过去的。

主持人(郭为中):请您聊一个重点的项目,近期锦和商管与久事旅游签约长宁区平武路项目,叫越界平武Space,为我们介绍一下这个项目吧?平武路是在哪里?

郁敏珺:长宁区,番禺路、华山路中间那一段。

主持人(郭为中):离交大比较近吗?

郁敏珺:。这个项目比较小,但是是我们管理对外输出和上海的大国企合作的一个典型的案例。我们最近有一些新的项目,比如我们和上海地产集团也合资了一个公司,它也有很多资产,我们合资了一个公司,在做一个叫祥德里的项目,在祥德路,虹口的一个项目。我们和久事也是有这么一个管理输出的合作。

您刚才也提到,有很多项目是还有吗?其实市属国企或者国企,有太多资产,或者是低效没有被很好地利用,或者说甚至有些都还没有运营,我坦白讲很多还没运营,就这么闲着的资产多,我觉得是很值得挖掘的,我以前只看到工厂,现在存量或者闲置的资产还是多的,我觉得这是一个我们未来可以发挥价值的空间。

第二个,我们做了衡山路8号,以前领馆广场,欧登保龄球馆那里。

主持人(郭为中):因为我住在附近,是哪栋楼?

郁敏珺:就是在乌鲁木齐路转角上。

主持人(郭为中):这个不是香港人搞的吗?

郁敏珺:不是,这个项目也是城市更新,很好的案例,这个项目最早历史上叫美童公学,就是美国人国际学校,然后原来的老房子,那些校舍是七零四研究所,原来那个广场,有个水塔广场,广场那一段是重新城市更新新建的,这一块我们在做运营管理。

主持人(郭为中):这个挺有意思的。

郁敏珺:非常有意思。所以,哪怕是在中心城区,还是有很多更新城市的机会,我们把它定位为整个生活方式的继续点,各种生活方式的办公属性的产业和展览展示的配套产业都会在那里。

主持人(郭为中):您做这个商业,最终您收入最大的一块,就是商管这一块,最大的一块,估计还是办公楼的租金?

郁敏珺:无论是办公还是社区商业的租金差,应该是这样,还有我对外委托管理输出的服务管理收益,还有物业管理收益。

主持人(郭为中):比如说一个园区里面,面积最多的还是办公面积,所以您的办公楼的租金是您最大的收入来源是吗?这个办公楼,你要吸引客户来到你这边办公,您如果在上海要做很多项目,像衡山路8号也好,刚刚那个项目也好,都面临着你要吸引更多的企业到你这里来入住,其实就面临着和很多写字楼之间的竞争,我到底选择在哪里办公,您觉得这种竞争当中,您采取什么方式获得竞争优势呢?

郁敏珺:其实我们最早做文创园区,现在做很多城市更新旧改的项目来招商,第一个,很多人问过我这个问题,你同样在恒隆广场附近,你跟他有什么竞争?

第一,我觉得城市更新的项目,不一定会达到个区域最高点,比如在恒隆广场附近,我们有一个陕康里项目,我的租金也不差,我们现在办公楼的租金也接近10块,当然恒隆也是十多块钱,但是周围附近很差的办公楼,或者说也不这么差的办公楼,大概3、4块钱也有。所以你创造的价值是,在同一区域,最低的和最高的之间有一个很大的差距,我刚才在讲,整个上海的市场是高度市场化,高度市场化有一个好处,就是各个价位的产品都有它的存在空间,而且同一个区域价差还挺大,在上海,我们的园区从一块多钱的到十几块的、二十几块的都有。所以在这种情况下,这个空间价值,你到底是做一块的、两块的还是做十几块的?这个空间的定位就是你的价值空间。所以城市更新有趣的地方就在这里,价差就在这里,这个周围附近,有三十块钱的物业,也有十几块钱的物业,你把这个项目改造之后,你能产生什么样的收益,你能做到什么样的定位,这就是一个考验。

我也可以这么说,城市更新的魅力,在商业逻辑上是有这个空间的。另外一个魅力是,你达到这个空间就要创造价值,创造价值有两条,一个肯定是硬件,硬件讲大白话就是长得好看,你长得符合你想吸引来的人一眼就会看上和喜欢的逻辑,这个就是你要改硬件,把它重新装修改造的逻辑,符合他们需求,符合他们一眼看得上的逻辑,把原来根本就破破烂烂,比如像陕康里这个项目,原来是一个建材市场,大家不会看,现在长得就很讨人喜欢。

还有一个,你的定位准确之后,客户是互相会喜欢的,我以前有说,我的邻居是谁,你隔壁是谁,招商的时候会觉得,你招这样的,好像跟我不匹配,如果你是这个高定位,我希望我的邻居都是在一个层次里面的,或者说同样产业行业里面的,我和这些人做邻居,而且他们互相之间是会呼朋引伴的,他会认可的。

像陕康里,其中有一个锡克教的老教堂,我们把它改过之后,现在吸引的人,我最近看到一个小红书在发,陕康里以前我们是来逛逛的,现在有一个画廊在里面,他可以停留。这个是一个艺术画廊在里面的时候,就有不同的属性。这些产业其实是互相吸引的,因为有这些画廊,设计工作室,各种匹配的餐饮、酒吧,它就会吸引匹配的客户,办公的客户。他在楼上办公,下来他很方便,碰到很熟悉的人,在陕康里的很多是在恒隆上班,很多基金公司会在那里碰到的,他们会约在那里,那种氛围他们很喜欢。所以它就形成一个客户互相之间交汇融合的这么一个场景,办公空间和配套空间都很契合,所以这样就形成一个很好的氛围,这个改造就会很成功。

所以,你说我们做一些竞争,肯定又会回到城市更新,每个都长得不一样,你怎么挖掘它的前世今生,怎么让它长得更独一无二,更有特色,好看又吸引人,又符合他们的需求,然后把客户招商定位准确,把他们凑到一块儿,互相之间都很看得顺眼,互相之间又很需要,这就是我们的价值和想做的事情。

主持人(郭为中):说到赚钱,第二个方面就离不开成本,有一些地块是你自持的物业,大量的您还是会去做别人的物业,就面临着房东的问题,回到房东跟品牌之间,你会跟他签几年的约,然后当你的人气,或者说把这个园区做得不错的时候,房东会不会甚至违背一些条款,或者是租金开始涨,怎么去约定它,能够保持这个东西长期,因为你投入很多心血来做这个项目,做好了他就想拿走,其实你的利润就没有那么高,你说每个园区长得不一样,每个房东长得也不一样,怎么去跟他们进行商业上的合作呢?

郁敏珺:我觉得其实这个市场,最早的包租是因为原来的业主很多都是很困难的企业,我说的困难,第一,他不是这个行业,他根本不懂。第二,也没钱,可能还要解决绝大部分下岗工人的问题。所以他的选择,最差的就是把地卖掉,他可能就没有根据地了,保住这个资产的同时就会用租赁的方式来做,我们很多给国企的钱,是拿来去解困的,是解决下岗工人问题的。

第二,还有很多企业是有钱,但不是这个行业的,可能是财政拨款,根本不允许说你自己去做跟你产业没有关系的事情,更何况你不是一个行业,你不会做,只是有这个物业而已,这个物业是闲置的,他有钱也不能干,也不是主业,也不会干。他就是解决它的资产怎么保值增值的问题,国有企业很大情况是资产保值增值,因为他肯定不是做地产作为资产管理这个行业,这个是绝大部分的情况,各行各业都是有一些资产需要运营管理来实现它的价值。

还有一种资产,可能是新的业主买下来,或者是租的,他买下来之后,希望有人帮他打理,这个我刚才说了,我们的业务模式有包租的形式,比如说2块钱以上,你别管了,全部我投,全部我收益。还有一种,我跟你保证一个底价,不能低于这个底价,但是后面我投装修,我再跟你分成,提升价值部分分成也可以,或者纯帮你运营管理加物业管理,委托管理输出也可以。所以我们的服务,作为现在流行的中资产,不完全的轻,那就是我包租,我投入资金也蛮大的。还有一种是纯轻,管理输出的。

所以我们未来的合作模式不那么单一,不完全是包,还有到期之后,有很多物业,价格重估肯定是要的,因为你二十年前、十年前的租金是比较低,但是就像上海的住宅,十年前、二十年前也很便宜,你不能倒过去讲事情,但是新的大家有新的续约,按照现在的,但还是有空间,为什么?即使是业主自己做,他也不能说保证100%出租,或者全年有100%的收入,因为有空置,也一样要找人,一样有成本,一样有中介合作,也一样有管理成本和佣金成本,你也没人做,你自己找一支队伍,这个酒店管理公司一样的,你做个酒店,你投资的,那你自己做酒店,自己做总经理,自己拼团队,当然也可以,但关键是你懂吗?你不懂可能也是隔行如隔山,可能起的效果还很差,你委托第三方管理,像我们这样的上市公司,又有品牌,又有专业的团队管理,又有规模效应,他就会比较放心,相对来讲也是可以实现他的目的,这个专业分工本身对价值的商业利益的切分,其实也都可以达到平衡点的。

主持人(郭为中):因为您目前的项目在上海比较多,你怎么看你布局中国市场?

郁敏珺:我觉得城市更新市场非常广大,而且刚刚开始,但是它的发展是不平衡的,这个我们在业内,包括各种论坛,包括和政府的研究机构,这个共识大家还是有的,就拿房地产的发展,最早也是大城市开始发展,上海的发展最早也是中心城区发展,外环线以前没有人去,后来中心城区没有地方了,然后到中环,然后再到外环,现在外环也很贵,地铁也通过去了。所以它是发展的不同阶段,城市更新现阶段,我认为就是一线的大城市,从战略上来讲是会深耕主流发展,然后我们再看长三角或者是省会城市的机会,我们应该是这么理解。

主持人(郭为中):回到北京和上海这两个中国最大的中心城市,那天我们也聊,说上海推出了政策,但是北京也推出了城市更新的政策,您怎么看这些政策的差异和不同?

郁敏珺:上海其实最早,我作为市政协委员也参与了一些讨论,我们也把我们在一线碰到的问题反馈给政策制定的党委,我觉得是非常有意义的事情,上海作为城市更新的实践,非常市场化,走在前面,连条例推出也是最早就谋划,而且历经了一年多的时间,

主持人(郭为中):是哪一年推出的?

郁敏珺:应该是去年。

主持人(郭为中):叫什么?

郁敏珺:《上海市城市更新条例》,2021年推出,这个要人大通过,去年年底到今年年初,所以上海也是酝酿了一年多,早就在市领导的直接关心下充分酝酿,它也有很多突破,解决了一些四历史问题,包括比如年限,因为房地产批租是40年、50年,经过这二三十年发展,剩余的年限就剩下二十多年了,从资产投资的角度来讲,20年以下,就跟我包租一样了,你的年限太短了,这个年限太短,在外资的资金公司投资的时候,它掌握的标准是不能低于25年,因为他推出的时候还要保证在二十年以上,如果现在就二十几年了,再退出变成十几年了,资产的评估价值是不一样的,所以这个年限问题是一个很重要的问题,上海有提及,但是执行的细则不是那么明显。

北京的反而这次的条例,现在它还是草案,在征求意见,但是它的规定就非常详细,直接就说了怎么操作,而且可以续约,现在就可以续约,你如果剩下的年限不多的话,续约的年限不超过原先规定的,比如说40年或者50年,你不能续成60年,这不行。但是续多少钱的价格评估,要充分考虑到你当年拿这块地是多少钱,不能完全看今天是多少钱,这个是他续约,还要评估他做的贡献,这就很合理,这个我觉得是可操作性、明确性更强。

另外,北京的条例里面,也对空间利用做了比较好的规定,北京因为是以重工业为主的城市,很多重工业的特点就是老旧厂房的层高非常高,十几米很正常,二三十米很多。在上海因为是轻工业,没有那么高,一般5、6米就差不多,但是也不多了。所以北京的空间利用,最早提出来,还没有成条例之前,提出来是不能“长高”、“长胖”,“长高”就是加建,“长胖”就是随便搭建出来。但是空间利用上其实也很明确,就是肯定空间利用,能空间利用的时候,能匹配消防这些审批的,这些我觉得是非常有针对性,能解决现在城市更新实践中的一些痛点和关键点的,我觉得北京的步子也迈得挺大的,它是吸取了上海很多的一些好的做法。

主持人(郭为中):什么时候颁布?

郁敏珺:现在是草案,应该是征求意见稿,因为是条例,所以要人大通过,是作为一个法规来的,仅次于法律。

主持人(郭为中):因为我在北京生活过七年,工作过七年,我也认识很多北京地产界的人士,北京地产界相对来说比上海要活跃一些,还是敢讲。

郁敏珺:是,上海人比较务实、低调。

主持人(郭为中):上海人就是我做好自己的事情就行了,北京人是愿意做公共性的意见的阐述等等,就不提名字了,有很多人,可能他在推出的时候,可能政策会详细。

郁敏珺:上海往往一件事情,好像爬坡一样,是积少成多,慢慢来,是这么来的,静水深流的风格。北京是一个台阶一个台阶的,要么不干,要干一件事情就跨个台阶,直接上个台阶做,所以力度相对而言会比较大。

主持人(郭为中):您作为政协委员,对上海的政策,目前它的利好,很直接的利好体现在哪些方面?

郁敏珺:我觉得这个政策本身能推出,规定的方方面面还是蛮大的,既然是作为一个条例,就说明政府已经高度重视城市更新的发展,而且认为它是未来城市发展的很重要的一个点,这个我觉得是在中国体系下面,这个很重要,政府如果不重视,不想推动,这个行业想大发展还是很难的,更何况城市更新作为一个新的地方,一定会牵扯到很多旧有的,不符合发展逻辑或者发展需求的原来的一些规定和做法,通过条例的形式,肯定是打破了原来一些规定,更能解决发展的需要,这个我觉得是所一直讲的政策红利,很重要的一点,否则你很难跨越,你要改也是小改,大改是不行的,产业大发展就一定是在法律层面来做推动解决历史的一些问题,这个是一个匹配的问题。

第二块,我觉得上海从成立城市更新基金开始,其实也是有实质的推动,因为城市更新还是需要很大的资金投入。但是,北京同样,最新的,前一周还是这一周开了一个城市更新大会。

主持人(郭为中):苏鑫那个?

郁敏珺:苏鑫那个是民间的,官方的有一个,您可以注意一下,政府站台,上下级很重视。迄今为止,我觉得上海还是低调实干的,目前为止,能把城市更新上下游产业链集聚在一块儿的这么一个会或者论坛,还真没有,基本上是民间或者协会在组织,我觉得上海下一步应该通过各种形式,把城市更新的推动落到实处,行业做交流,政府也倾听一线企业的心声,我觉得这个是有价值和意义的事情。

主持人(郭为中):我想到另外一个,因为我们去年还是前年,我们跟上海文旅局有交流,他跟我们界面合作一个事情很有意思,因为文旅局是管上海的旅游,就是你来上海不要仅仅看东方明珠、城隍庙、外滩,我们还有很多好玩的,需要游客们去这种地方,这其实就是城市更新的一个新的景点。

郁敏珺:您说的世博会,当初的遗址,我们也有一个越界世博园,就在那个温度计大烟囱旁边。其实我们城市更新的东西更有味道,更能体现这个城市原来的文化特质,文化积淀的东西更值得品味,为什么现在打卡安福路,打卡武康庭,这些都是同样的逻辑,这些建筑本身是古董,是有城市记忆的,它是文化的延续。

主持人(郭为中):但是你放在那里,使用率很低,就仅仅是参观了,创造的价值也并不多。

郁敏珺:所以我一直在说,所谓历史建筑保护,没有很好的利用,就谈不上保护,没有合理的利用,也谈不上保护,房子要烂掉,你只有好好地利用,才谈得上真正的保护。

主持人(郭为中):谢谢,您最后总结得非常好,这个工作还是很有价值的。

郁敏珺:城市更新是一个很有意思,很有价值的工作,而且是匹配未来城市发展的工作。

主持人(郭为中):所以,当您跟后代讲的时候,这个城市我是有贡献的。

郁敏珺:我们一代人做一代人的事情,一代人有一代人的机会,我们把这一代人应该做的事情做好,用自己的专业去做好,还有一个是社会责任去做好,而且一定程度上,我们觉得这代人的机会是我们的使命,我们应该做好。

主持人(郭为中):谢谢。

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