“十多年了,以前叫再出发,现在改成黑奥秘,一直在这。感觉每天都是人,我是有白头发,约了后天的理疗。”早饭后,兰州城关区店周边209个社区,其中8个中高端大社区的居民都习惯去西边的人民广场遛弯,途径一个头发理疗小店,路过的人群中,记者问了其中一位36岁的姐姐。这家店在2010年已经是4000多的租金,当时房子才2000多一平米,可以说租金价格相对较高了,但总部和加盟商最后选中了这个位置。“我这个店,就40多平米,十来年了,一直都是顾客在排队预约的情况。”店老板说道。

据了解,3年前,兰州这家头发理疗店,门口沙发上、门外都排着队在等候服务,后来改为线上预约,效率提升了,但顾客也是经常约不上的状态,一年约400万出头的业绩。

当不考虑品牌与产品的情况下,一个门店的位置,几乎决定了它的生死。

大多数人听过肯德基选址“4步法”,麦当劳选址“5原则”,星巴克选址“6关键”,而黑奥秘16年来,上千家店成功选址总结的“3字选址法”,在头发理疗连锁行业内,已经悄然成为“一听则叹”的开店奥秘。

精:人群画像要精准 老化社区不长久

不管做任何行业的生意,都要考虑自己的用户群体,和选址周边的业态是否吻合。比如餐饮类,自然是以餐饮一条街、市场、商场、办公楼周边为佳。而头发理疗或者其他与颜值相关的项目,主要看周边社区多少,人口多少,入住率高低,社区新旧程度,楼盘价位,有没有美容会所、购物中心等等。

因为生活美容服务的门店,需要选在用户就近且方便的社区周边。对于头发理疗门店而言,其针对的人群是对自己头发、颜值很重视的30-45岁人群,这一类人对美好生活充满了向往,对门店内外环境要求更高。“因为老社区居住的大多为老年人,所以中高端社区和新楼盘我们是优先选的。”黑奥秘建店负责人说。

2019年黑奥秘在广东梅州选址的一家店,是一个高端社区的门口,小区生活配套齐全,门口有多家生活美容连锁、艺术培训类机构,而且都是开了3年以上业绩都不错的商家,这家头发理疗店靠自然流量一年进店160人,转化率超60%,开业第一年就做到120万业绩,到现在比较稳定在150万左右。所以,消费群体及商圈地段都精准时,门店经营压力降低很多,盈利也相对轻松一些。

选:选头不选尾 避开五个坑

头发理疗品类开创者黑奥秘的建店负责人张剑波,加入黑奥秘至今16年,自己亲自选址有近200家店,协助选址经理成功选址有近600家店,因为店址问题影响营业的,至今有两例,也是他印象最深刻两次选址经历。

“一例是2010年左右,在沈阳,人流量和地段很好,装修时就有人来咨询,过了4个多月,城建在门店前立了护栏,把人行道、车道拦在外面,那时候也没有线上,没过几个月就换地址了。”现为黑奥秘全国建店负责人的张总很遗憾的说,“还有一例,是2012年在西安,选在小区左侧把头的位置,因为越往里侧的尾部人流越少,当时看到周边社区人群、店型、人流量都很好,但是没到7个月,开始拆迁,一直拆到隔壁店,加盟商也没心经营。”

张剑波一边赶车一边接受记者采访,很实在的为大家总结了选址的五个一不小心就会掉的坑。

选址大坑之一:刚开业,就拆迁

这种情况,在跨地区创业,不了解当地城建、环境的创业者可能会遇到,拆迁或者新建,甚至门前加绿化带,种大树等,都会直接拦截人流量,面对这种情况,很多时候是无奈,怪上一手转让人和房东没有告知也没有意义,开店人只能就地认栽。建议选址前找当地住户、中介、旁边门店老板走访一遍,周边的规划,他们是最清楚的。

选址大坑之二:二房东

二房东,在中国是一种很常见的存在。有些是自己把转租房当事业,有些是自己经营压力过大找人一起分担。与二房东相关的坑,最核心的是租期。比如还剩下1年租期,二房东口头上说到期后再续5年、10年,但是一年后房东不租了,或者准备大涨租金,这就意味着这一年的投入以及用户的积累将全部清零。最直接的破解方法,是必须见房东,与房东签协议,明确租期至少3年以上及租金分摊比例,按平米数计算租金及其他成本,不当冤大头。如果找不到房东,可以通过找物业间接联系房东,而房东也更乐意直租,而且可以省1万-10万转让费,如果还是找不到房东,则必须见到原始协议,看清楚租期,当然还是尽可能与房东直签,避免风险。

选址大坑之三:无法注册营业执照

选址没经验的开店人,可能遇到交完钱发现这个位置办不了营业执照,或者注册了别的营业执照,所以选址时要看好三证,房产证、房产税证、营业执照申请记录证明。

选址大坑之四:自己看好的位置被抢了

“我们经过多轮线上测算、实地考察后选好的位置,当天因为转账限制,准备第二天去交定金,结果房子没了。”张剑波提及的这种情况也是常有的,所以在科学选址并确定位置极优的情况下,无论如何尽一切可能立即下手,因为你在找好地方,别人也在找,先下手为强。

选址大坑之五:业态无法融合

经常看到餐饮一条街人流量爆满,而开在旁边的家纺、美容店门可罗雀。“黑奥秘的店,最好周边商圈多种行业集中,也就是说一条街各个生活业态都有,比如洗衣店、理发店、生活美容、化妆品店等,这也说明需求集中,能聚人,而饭店、建材、洗车行、办公楼等就不适合我们,商业步行街因为大家不会过久停留,社区居民楼底商反倒更适合我们。”这是张剑波总结下来的经验,选址时这五个大坑,一定要避开。

合:线上工具别全听 线下经验来补齐

目前市面上的选址工具有商圈秀、店之家、百度地图热力图、上上参谋、边界猎手等,其中百度的热力图和边界猎手用的较多。黑奥秘选址人员普遍用的是百度热力图、边界猎手、3D地球街景,三合一的线上选址系统。通过百度热力图能看到商圈周边人流量、车流量的情况,边界猎手来看1km范围内社区数量、人口数量、入住率、房价、周边商圈业态等,一般一家店,2w人以上是能保障进店顾客数量的;而3D地球街景主要看临街街边环境、店面层次、门头是否遮挡等,因为对于生活有追求、对品质有要求的用户,门店周边环境也直接决定了他/她是否会踏进这片区域,甚至决定了在用户心智中这个品牌的定位。

线上选好综合评分达到85分以上的2-3个位置,接下来就是实地考察了,因为线上数据只是参考,实际情况还是需要现场侦察。蹲点上下班人流量、问保安物业情况及实际入住率、问旁边门店经营时长及盈利情况、咨询中介门店地理位置及配套设施情况,实际考察周边业态发展。

客观评估实地考察得出的结果,同时遵照以下六个原则:

1.多次转让的房子 再便宜也不要

2.中介和物业要处好 核心信息找他们要

3.价格异常要当心 安全隐患要排除

4.0纠纷 才放心 线上查询摸好底

5.业态商圈要精准,生意长红邻居要靠拢

6.慎选政府用房公家房 随时回收没商量

品牌升级的底层逻辑、产品的奥秘、技术的奥秘、开店的奥秘等,黑奥秘以一位开放者的态度,为大家公布公开,让模仿者越来越多。但作为头发理疗品类开创者,黑奥秘更期望以科学的实体运营模型,让更多行业内外创业者受益,让头发理疗行业逐渐科学化、标准化。黑奥秘对加盟商的扶持包括开业前的选址、装修统一化设计、多维培训、运营扶持全过程扶持,而“精”、“选”、“合”三字选址法,更是作为开店成功的关键奥秘。黑奥秘十余年来,200多个城市1000余家门店的选址经验,通俗易懂可操作性强,对开店创业者们,具有实际的借鉴作用。

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